La fuerte subida del precio del alquiler ha desvirtuado el sentido de vivir como arrendatario: ahorrar para, en un futuro, acceder a una vivienda mejor o disponer de una capacidad de consumo aceptable al ser las rentas más asumibles que una cuota hipotecaria. Esto ya no es posible para gran parte de los inquilinos. “La gente ya no puede salir del alquiler, está inmovilizada”, advertía Joana Amat, de Amat Immobiliaris, en una jornada sobre la accesibilidad de la vivienda celebrada esta semana por la Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC) y el Col·legi Oficial d’Agents de la Propietat Immobiliària (COAPI) de Barcelona.
El 39% de los hogares que vive de alquiler dedica un 40% de su renta bruta a pagar la mensualidad, y entre los percentiles con menores salarios el sobreesfuerzo alcanza el 50%, según el Banco de España. “Es una cantidad absurdamente alta”, destaca José García Montalvo, catedrático de Economía de la UPF, que desborda las condiciones de vida y las expectativas.
Los salarios en las franjas de menor edad han crecido menos que el coste de los pisos
En esta situación se encuentran alrededor de 1,3 millones de hogares, calcula Montalvo. Se trata de personas –señala– que no deberían estar en el alquiler de mercado, porque su situación financiera no les permite asumir los precios de una forma razonable. “Tendrían que incluirse en el alquiler social”, apunta el catedrático. Pero no pueden porque España arrastra un gran déficit en esta oferta.
El parque público de alquiler apenas supone el 1,5% del total, cuando la media europea está en torno al 8%-9%. Como consecuencia, alrededor de un 45% de la población que residía en viviendas de alquiler a precio de mercado en el periodo 2015-2023 se encontraba en riesgo de pobreza o de exclusión social, indica el Banco de España. Se trata de la proporción más elevada en el conjunto de las economías europeas, situándose unos 13 puntos porcentuales por encima del promedio de la UE-27. En paralelo, la construcción de vivienda protegida ha descendido en los últimos años –ver gráfico–.
La situación está enquistada entre las franjas jóvenes y las rentas más bajas sin ayuda familiar. El alquiler representa para muchos de ellos la única vía residencial, pero ni es sencillo entrar en este mercado por la escasez de oferta, ni hacerlo garantiza cubrir sus necesidades porque los precios han aumentado a mayor ritmo que los salarios.
Para 1,3 millones de familias, pagar las rentas supone un sobreesfuerzo que hipoteca su vida
Entre la franja de 16 a 24 años los sueldos medios subieron un 26% entre el 2015 y el 2022, mientras que de los 25 a los 34 años el incremento fue del 24%. En cambio, los alquileres avanzaron un 28% en este periodo. Más acusado fue el crecimiento del precio de las viviendas en propiedad, lo que dificulta todavía más su acceso para estos colectivos. “El paso del alquiler a la compra de vivienda prácticamente ha desaparecido”, insistía Joana Amat. “Los jóvenes no pueden comprar solos, si no tienen ayuda familiar para la entrada, no hay manera”, añadía esta experta en inmobiliario.
Un repaso a los salarios medios de los jóvenes publicados por el INE y a las rentas en las ciudades con más demanda ayuda a entender el porqué. En la franja de los 20 a los 24 años el salario bruto anual asciende a 15.181,24 euros; de los 25 a los 29 años llega a 20.459,60 euros y de los 30 a los 34 años, a 24.114,17 euros. Y para todas las franjas de edad, el salario más frecuente en España se sitúa en los 14.586,44 euros, con el 4,2% de los trabajadores por cuenta ajena en este rango, tal y como se desprende de la última encuesta de condiciones de vida. Mientras, en ciudades como Barcelona el alquiler medio en el primer semestre del año llega a los 1.162 euros al mes. Son casi 14.000 euros al año, igualando así el sueldo más frecuente. Una persona de entre 30 y 34 años, por su parte, debería destinar el 58% de su sueldo bruto a pagarlo.
Pese al esfuerzo que supone un alquiler para parte del colectivo, continúa siendo su única salida habitacional dadas las condiciones del crédito y los precios de compraventa. Entre las nuevas operaciones hipotecarias para la adquisición de vivienda, el promedio de la ratio entre el importe del préstamo y el precio de compra se situó en torno al 80% desde el 2014, frente a ratios superiores al 100% en 2004-2007. En el 2023, descendió al 75%.
Al mismo tiempo, la media de la ratio entre el importe del préstamo y el valor de la garantía hipotecaria se encontraba en el 65% en el 2023, con una tendencia a la reducción de la proporción de préstamos hipotecarios con un mayor riesgo. Como decía Joana Amat, o se tiene ahorro, o se tiene ayuda de los padres para comprar.
Freno en la oferta de alquiler
Al mismo tiempo, el sector inmobiliario avisa de un freno en la oferta en alquiler que también empuja los precios. “Ha habido una caída brusca del inversor que compra para alquilar; antes, de un inmueble, vendíamos el 40% a estos inversores, ahora, el 10%”, resumía Amat. Con lo cual, el parque de compraventa está aumentando y los últimos datos del mercado indican un repunte de las operaciones, destacaron durante las jornadas de los API, en la que presentaron una nueva herramienta para calcular la accesibilidad a la vivienda elaborada por García Montalvo.
Todo ello ha creado un cóctel en torno a la vivienda que muchos jóvenes en la manifestación de ayer definían como una ratonera en la que se sienten atrapados.
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