Catalunya acumuló un déficit de construcción de 172.000 viviendas entre el 2014 y el 2020, según un estudio realizado por el Centre d’Estudis Demogràfics de la UAB, lo que ha producido “una desconexión entre la oferta y la demanda de viviendas” que explica en buena parte los aumentos de precios que están sufriendo los pisos, tanto de compra como de alquiler. “Empieza a haber no solo un problema de accesibilidad de la vivienda sino, por primera vez en más de 50 años, de disponibilidad”, señala Juan Antonio Módenes, profesor de Geografía de la UAB y autor del estudio.
Según ese el centro, este déficit se produce porque el número de viviendas que se construyen es muy inferior al número de hogares que se crean, lo que obliga por ejemplo a compartir piso. “Es un problema que se da en toda España, concentrado en las áreas de mayor dinamismo económico”, señala Módenes, como son el entorno de Barcelona, Madrid y el País Vasco. Así, estudios preliminares apuntan que en el conjunto de España el déficit de viviendas supera las 400.000 unidades.
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En los seis años del estudio, en Catalunya se construyeron solo 50.000 viviendas, mientras que se crearon 222.000 hogares, 175.000 de ellos de origen inmigrante. “El saldo de creación de hogares de las personas de origen español ha sido neutro: los que se destruyen por defunción superan a los hogares que forman los jóvenes autóctonos que se emancipan o los que surgen a partir de divorcios. Pero la llegada de inmigrantes crea nuevos hogares, y en este colectivo no se destruyen por defunción, porque es un colectivo generalmente de personas jóvenes”.
Entre el 2014 y el 2020 se crearon 222.000 hogares, pero solo se han construido 50.000 viviendas
Módenes destaca que la inmigración es cíclica –vinculada a la evolución de la economía– y por ello es difícil tenerla en cuenta al planificar las necesidades de la sociedad. Así, el Pla Territorial Sectorial de l’Habitatge estimaba que Catalunya necesitaba construir cada año 25.000 viviendas para cubrir el crecimiento de la población, y finalmente en esos años se crearon más de 36.000 hogares anuales, con grandes variaciones entre los 9.000 del 2013 y los 45.000 del 2019. “Solo coinciden la oferta de vivienda nueva y la demanda en los puntos bajos del ciclo económico”, señala.
Crece el número de hogares
pero no el número de viviendas
que se construyen
Variación anual del
número de hogares
Viviendas iniciadas
Viviendas finalizadas
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
1994
98
02
06
10
14
18
2022
Fuente: Centre d'Estudis Demogràfics UAB.
LA VANGUARDIA
Crece el número de hogares
pero no el número de viviendas
que se construyen
Variación anual del
número de hogares
Viviendas iniciadas
Viviendas finalizadas
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
1994
98
02
06
10
14
18
2022
Fuente: Centre d'Estudis Demogràfics UAB.
LA VANGUARDIA
Crece el número de hogares pero no el número
de viviendas que se construyen
Variación anual del
número de hogares
Viviendas iniciadas
Viviendas finalizadas
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
92
1994
1998
2002
2006
2010
2014
2018
2022
Fuente: Centre d'Estudis Demogràfics UAB. LA VANGUARDIA
El estudio destaca que el déficit en la construcción de vivienda en Catalunya se está convirtiendo en estructural. Antes del 2008 ya se daba en el área metropolitana, aunque en el conjunto de Catalunya la construcción superaba la creación de hogares, porque miles de viviendas eran segundas residencias. Con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria cayó prácticamente a cero la creación de hogares, porque se frenó la inmigración, y también se paralizó la construcción. Pero desde el 2014 la construcción no ha seguido el ritmo del crecimiento económico.
La inmigración causa picos cíclicos de falta de vivienda y hay que adaptar las políticas públicas, según la UAB
Módenes reconoce que “por desconocimiento” una parte de la opinión pública sigue siendo contraria a facilitar la construcción de vivienda, lo que a su vez hace que las administraciones públicas sean poco proclives a facilitar las obras. “Existe la percepción de que la población crece poco, pero no se tiene en cuenta que sí aumentan los hogares” (por la inmigración, el aumento de separaciones y la mayor longevidad). Igualmente, señala, “ha quedado la idea de que hay muchos inmuebles vacíos, pero estos son viviendas en zonas mal ubicadas o locales comerciales. La falta de vivienda en Barcelona ha llevado a que en ubicaciones en un radio de 50 kilómetros de Barcelona haya caído a la mitad la segunda residencia, incluso en las zonas de costa: se llenan de desplazados de la capital”. Asimismo, señala Módenes, hay que tener en cuenta que “se ha de sustituir parte del parque de viviendas más viejas”, que se han quedado obsoletas “y aunque solo sea un 0,3% anual, con un parque de 3 millones de viviendas, son miles de ellas”.
El estudio de la UAB destaca que la inmigración, con sus picos cíclicos, ha de obligar a cambiar las políticas públicas de vivienda. “La acción pública debe garantizar que la nueva oferta sea sensible a la demanda inmediatamente o con el mínimo retraso posible, quizá compensando las oscilaciones positivas y negativas de los ciclos”, señala.
La subida del coste de construcción se consolidará
La subida de los costes de construcción, que comenzó a raíz de la guerra de Ucrania, se consolidará y será uno de los factores que limitarán la oferta de vivienda en los próximos meses, según un estudio de CaixaBank Research. El estudio, elaborado por la economista Judit Montoriol, señala que los costes llegaron a subir un 19,5% interanual en mayo del 2022, crecen ahora un 6% interanual y se prevé que en el 2024 bajen un 4% por la caída del precio de los metales industriales y de la energía. Con todo, señala el informe, el aumento de los costes se consolidará alrededor de un 16% por encima del nivel de enero del 2021.
El servicio de estudios de CaixaBank señala que los altos costes y la limitación de la oferta de construcción son dos factores que sostendrán los precios de la vivienda pese a la caída que están experimentando las ventas por el impacto de la subida de los tipos de interés. También contribuyen a ello la resiliencia de la demanda, sobre todo la extranjera, y la fortaleza del mercado laboral y de los salarios. Por ello, señala el estudio, aunque se venden menos viviendas que en el 2022 (que marcó un récord con 650.000 operaciones), las ventas superan en un 16,7% las del 2019.