¿Es posible vender una casa que está alquilada?
La compraventa de una propiedad con un inquilino dentro es más habitual de lo que parece. ¿Qué derechos tiene el inquilino ante la posibilidad de que su vivienda alquilada cambie de propietario?
El proceso de compraventa es un trámite complejo y no exento de sorpresas
El proceso de compraventa es un trámite complejo y no exento de sorpresas. También para el inquilino. ¿Es posible vender un inmueble con un inquilino en alquiler? Lo cierto es que sí se puede, y es algo que contempla y está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos . Pero, eso sí, el inquilino está en su pleno derecho de disfrutar del inmueble hasta la finalización de su contrato, independientemente de si hay o no un nuevo propietario.
Al producirse la compraventa o conocer su existencia, son muchas las dudas que pueden surgir al inquilino. ¿Está obligado a irse antes de finalizar el contrato? ¿Tiene algún derecho a quedarse con la casa? ¿Deberá pagar más alquiler por continuar viviendo en el mismo inmueble? En primer lugar, cabe destacar que tiene unos determinados derechos. El primero de todos es que, salvo renuncia expresa, podrá permanecer en el piso hasta la fecha de vencimiento del contrato.
Ciertamente, se trata de una situación poco habitual pero menos extraordinaria de lo que imaginamos. Se estima que el 36% de las viviendas en venta en Catalunya están ocupadas, según cifras de la Generalitat. Pero, como apuntábamos, el nuevo comprador no puede desocupar a la fuerza al inquilino. No solo la compraventa no puede alterar el contrato firmado, sino que el inquilino tiene preferencias para postularse como nuevo comprador.
Derecho a tanteo
Se trata del derecho de adquisición preferente al vender una casa con inquilino. Este derecho vela para que, al vender una casa con inquilino, este tenga la oportunidad de adquirirla en primer lugar frente al posible comprador. Por ley, para que la propiedad pueda venderse, el propietario está obligado a anunciar al inquilino que tiene el deseo de vender la vivienda. Este puede adquirir el inmueble siempre que abone el precio que el tercer comprador estaba dispuesto a pagar al arrendador.
De hecho, según la ley, para la venta de un inmueble arrendado es necesario inscribirse en el Registro de la Propiedad justificando que el vendedor-arrendador ha notificado al inquilino actual su intención de vender. No obstante, para que el inquilino pueda hacerse con la vivienda tiene un plazo determinado: 30 días naturales desde que el vendedor y arrendador le ha notificado la decisión de ponerla a la venta.
¿Cómo blindar tu contrato de alquiler?
Para que el inquilino pueda dormir tranquilo, lo más importante es asegurar que tanto el piso de alquiler como el contrato constan en el Registro de la Propiedad. Si es así, el nuevo dueño estará obligado a respetar el contrato previo durante el tiempo que le reste. Sin embargo, si el contrato de alquiler no está registrado y se produce la venta de la vivienda a un tercero, el contrato no tendrá valor y el inquilino deberá abandonar el piso sin opción a compra ni a indemnización.
En estos casos, la Ley de Arrendamientos Urbanos remite al artículo 1571 del Código Civil, que dice que “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta”. Esto significa que el nuevo propietario puede dar por finalizado el contrato de alquiler, a excepción de que este incluya una cláusula específica que lo impida.
¿Y si yo soy el que compra una vivienda alquilada?
Si, en cambio, si se dispone a comprar una vivienda que está actualmente alquilada, en primer lugar, debe conocer que la vivienda que le interesa se encuentra actualmente habitada por uno o más inquilinos. Por lo que es imprescindible que el propietario también se lo comunique antes de abonar cualquier cantidad, señal o entrega de arras. De hecho, se trata de un ejercicio fundamental para asegurar que el inmueble está o no libre de cargas y obligaciones.