¿Compro piso nuevo o uno para reformar?

Qué conviene más, comprar un piso nuevo, o uno viejo y reformarlo? Los inversores lo tienen claro: tres de cada cinco compran pisos viejos, céntricos y con potencial, y los rehabilitan para revenderlos a un precio más alto, según los datos de la inmobiliaria Barnes Spain.

“Reformar pisos en mal estado para revenderlos se ha convertido en un negocio creciente en Barcelona y últimamente hemos cerrado operaciones importantes con pisos a reformar en zonas céntricas de la ciudad”, asegura Elizabeth Hernández, directora de la inmobiliaria en Barcelona.

El inmobiliario atrae cada vez más a particulares que buscan alternativas a la oferta bancaria

Nacho Castella, director general de Cat Real Estate, señala que comprar para reformar se ha convertido también en la estrategia preferida para los family office locales más conservadores, que no piensan en revenderlos sino en quedárselos en patrimonio. “Buscan pisos céntricos y los rehabilitan para ponerlos en alquiler. Son pisos que, una vez arreglados, tienen mucha demanda y se alquilan de inmediato, porque en Barcelona es muy difícil encontrar pisos modernos y rehabilitados en alquiler”, señala. Muchos de estos grupos crean sus propias carteras, de decenas de pisos, y tienen su propio equipo de técnicos e interiorismo lo que les permite realizar las reformas a precios muy competitivos, invirtiendo unos 450 euros por metro cuadrado. “Tienen industriales que trabajan intensivamente para ellos, y pueden lograr mejores precios que los que lograría un particular que hiciera obras. Por lo demás, no buscan lujo (que puede conllevar invertir entre 1.000 y 1.500 euros/m2en las obras), sino una rehabilitación de una calidad media alta, con elementos duraderos y funcionales”.

Hernández explica que los inversores que acuden a Barnes buscan sobre todo áticos y sobreáticos (la firma ha intermediado dos compras, por cinco millones de euros, en un solo mes). Los compradores buscan preferentemente inmuebles en Sarrià-Sant Gervasi, Gràcia, Eixample y Ciutat Vella. “Hay propiedades singulares pueden adquirirse por unos 5.000 euros/m2de forma que, aunque le sumes el precio de la reforma siguen siendo más económicos. Al final, la ubicación y el estado de conservación del conjunto de la firma son los que determinan la rentabilidad para el inversor”, asegura Hernández.

Los particulares son mayoritariamente reacios a comprar viviendas para uso propio que requieran una rehabilitación profunda

La directora de Barnes recuerda que los pisos nuevos en Barcelona se han disparado de precio, por la escasez de obras, y que estos inmuebles se deprecian más cuando se venden, porque pierden la prima de nuevos, con lo que dan menos rentabilidad al inversor. “Un inversor conservador acepta comprar inmuebles que le den rentabilidades brutas por el alquiler del 3% en la zona alta, porque sabe que son zonas con precios muy estables, y con gran liquidez, que van a mantener el valor del capital”.

Junto a los familiy offices, que tienen sus propios equipos, ahora llegan a la inversión inmobiliaria personas de clase media-alta que buscan alternativas ante la falta de rentabilidad de los productos de renta fija y de bolsa que comercializan los bancos. La abogada Carmen Pérez-Pozo, que ha enfocado su bufete al asesoramiento patrimonial, explica que para pequeñas inversiones empieza a popularizarse el micromecenazgo, mientras que para importes más altos el bufete busca proyectos para agrupar inversores, creando sociedades para la compra compartida de un inmueble. Otra fórmula popular, explica, es asociarse a un promotor que hace la rehabilitación, bien entrando en el capital de la sociedad o bien aportando créditos participativos, que incluyen una retribución fija y otra parte variable en función de la rentabilidad de la operación. A su juicio, si se acierta con el proyecto, al revender el inmueble el inversor puede obtener una rentabilidad bruta de entre el 10 y el 15%.

Los particulares, sin embargo, en su mayor parte son reacios a comprar viviendas para uso propio que requieran una rehabilitación profunda: el Col·legi d’Arquitectes de Catalunya visó el año pasado la rehabilitación de 637.100 m2de viviendas, el 3% menos que en 2017 y su primer descenso desde el 2014. Para los particulares, la opción preferida es comprar un piso nuevo, aunque su precio medio (6.823 euros/m2según la asociación de promotores APCE), más que duplica el precio de la segunda mano. Y, cuando no pueden hacer frente a esos precios, la opción preferida de los particulares sigue siendo la obra nueva, pero fuera de Barcelona.