Los catalanes situaron esta semana el acceso a la vivienda como su principal preocupación por primera vez desde la burbuja inmobiliaria, según la encuesta del Centre d’Estudis d’Opinió (CEO). Para el conjunto de los españoles, también es un tema de relevancia máxima. El último estudio del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) la ubica como el tercer asunto que inquieta a los ciudadanos. Sin embargo, este desasosiego no es exclusivo de España. Acceder a un hogar se está convirtiendo en un problema para muchos ciudadanos europeos, especialmente en las grandes ciudades, donde se concentra el crecimiento de la población, porque los precios tanto de compra como de alquiler no hacen más que crecer. No en vano, la Comisión Europea estrena esta legislatura la figura de un comisario europeo, que recae en el socialdemócrata danés Dan Jorgensen, para tratar el problema de la vivienda.
En España, Eurostat señala que la compra de una vivienda se encareció un 47,7% entre 2015 y 2023. La evolución está en línea con la media europea y sigue la tenden- cia de otras grandes economías como Francia (31,3%) y Alemania (48,8%). Hay incrementos mucho más elevados. En Portugal, Estonia, Bulgaria o Hungría comprar una vivienda hoy en día es el doble de caro que hace ocho años o incluso más. También hay excepciones. Italia ha mantenido un incremento de precios muy bajo (8%), al igual que Finlandia (5,4%). La media europea fue del 48%, un encarecimiento que duplica la tasa de inflación para el mismo periodo y muy por encima de los incrementos salariales.
Los datos de la agencia de estadística europea para el alquiler muestran asimismo incrementos, pero no tan contundentes. La media en la Unión es del 13,3%, una tasa inferior a la de la inflación. Sin embargo, los especialistas en vivienda los observan con cautela porque ofrecen una imagen parcial del mercado. En general, los investigadores sufren para encontrar datos fidedignos sobre el mercado de alquiler, aunque, por lo general, la tendencia apunta a fuertes crecimientos en las principales ciudades del continente. El Property Index 2024 de Deloitte destaca entre las urbes con mayor encarecimiento del alquiler Sofía, que ha duplicado su precio por metro cuadrado y mes hasta alcanzar los 9,1 euros. En mercados más consolidados, aparecen Manchester (+51,4%), hasta los 16,2 euros; Porto (+35,6%), hasta los 13,9 euros; o Lisboa (+24,8%), hasta los 17,1 euros. Por su parte, la plataforma HousingAnywhere publicó recientemente que las ciudades donde más se había incrementado el precio del alquiler fueron Roma (+28%), La Haya (+21,9%) y Madrid (+17%), en el último año. En Barcelona, las rentas aumentaron un 21,51% en los últimos cinco años, según datos de la Cambra de la Propietat Urbana.
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Los fuertes aumentos del alquiler han provocado que la mayoría de países comunitarios hayan optado por diversas fórmulas de regulación del mercado. Francia, Alemania o Portugal han puesto en marcha diferentes sistemas de contención de rentas con resultados que arrojan claroscuros. Aunque se ha podido frenar los grandes incrementos en un primer momento, la oferta se ha reducido.
En lo que llevamos de década, la compra de vivienda ha seguido dos tendencias. Una primera alcista, justo después de la pandemia, y otra de contención e incluso bajista, una vez el Banco Central Europeo (BCE) elevó los tipos de interés para contener la inflación. La economista de CaixaBank Research Judit Montoriol destaca que, en la gran mayoría de países avanzados, el precio de la vivienda ha resistido mejor de lo previsto. De esta forma, el precio real de la vivienda en el tercer trimestre del 2023 estaba un 13,2% por encima del nivel del cuarto trimestre del 2019 en las principales economías. El incremento –prosigue– es especialmente intenso en países como Portugal (7,8% interanual en el segundo trimestre de este 2024), que acumula un alza de precio elevada desde la pandemia (+50%), y en general la mayoría de países del Este. Sin embargo, en los últimos meses se detectan leves moderaciones en Francia (-4,6% interanual en el segundo trimestre del 2024) o Alemania (-2,6%).
El catedrático de Economía de la UPF, José García Montalvo, señala en este sentido que la subida de precios en las principales áreas urbanas de Europa está conectada al aumento de la población impulsado por la inmigración. Las grandes ciudades reciben personas que necesitan vivienda inmediatamente y que, en gran proporción, acceden a trabajos con peores salarios. Es en estos colectivos donde se concentran gran parte de las dificultades de accesibilidad de la vivienda, indica.
Muchos países han aplicado fórmulas para regular los alquileres ante su aumento continuado
La OCDE muestra en la última actualización de su base de datos de vivienda asequible (2022) que el 7,1% de los europeos realiza un sobreesfuerzo –dedica más de un 40% de sus ingresos– en la vivienda, ya sea en hipotecas o alquileres. En España, la media es del 10,4% de la población, aunque ese porcentaje esconde una fuerte dicotomía entre compra y alquiler. Así, uno de cada cinco ciudadanos que vive de alquiler (20,3% del total) se encuentra en esta situación. En cambio, los propietarios que deben realizar el sobreesfuerzo representan el 4,7%. Se trata de una dinámica similar a la que se puede encontrar en otros países europeos como el Reino Unido, los Países Bajos o Bélgica, aunque con menos sobreesfuerzo para el ciudadano.
De cara al futuro, la demanda seguirá en aumento. Cushman & Wakefield, consultora que suele trabajar con grandes inversores y promotores, recoge en su informe Unpacking Europe’s living revolutions que la mayoría de ciudades europeas tendrán crecimientos demográficos de entre el 5% y el 15%. En este sentido, Eurostat prevé que Madrid y Barcelona sean la primera y tercera ciudad en aumento de población, con 764.000 y 510.000 ciudadanos, respectivamente.
El economista de BBVA Research Félix Lores subraya otros factores que han estimulado la demanda: “Durante mucho tiempos los tipos de interés estuvieron planos y los depósitos no remuneraban, eso llevó a muchos inversores a comprar vivienda, un activo considerado de bajo riesgo”. Incluso con la normalización del coste del dinero, el residencial sigue ofreciendo buena rentabilidad, si se combina tanto el alquiler como la revalorización del activo. “Es importante que toda esta inversión se ha hecho sin un componente de especulación; no es comparable con lo que ocurrió en el 2008 –indica–. Ahora los fundamentales del mercado son buenos”.
Falta oferta nueva para cubrir el crecimiento de hogares en las grandes zonas urbanas
Por el lado de la oferta, los problemas se acumulan desde hace años porque la promoción de vivienda nueva no cubre la demanda. Lores destaca que el sector constructor se encuentra en un momento complejo por la subida de precios derivada de los cuellos de botella durante la pandemia y la posterior crisis energética. A esto hay que sumar una escasez de mano de obra, lo que implica que los salarios del sector están al alza. “Los márgenes del sector se han reducido de forma notable y no se recuperan. Esto compromete muchos proyectos”, señala Lores. Por su parte, Monturiol cifra en un 20% el incremento de los costes de construcción y destaca los problemas de generación de suelo como otro de los problema estructurales.
El presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) y representante español en la patronal europea de promotores Build Europe, Xavier Vilajoana, explica que esta situación de “falta de suelo disponible” se da en todos los países, sobre todo en las grandes zonas urbanas. El también consejero delegado de Euroconstruct pone el énfasis en que la generación de suelo de en los estados miembro parten de marcos jurídicos similares, con estructuras de propietarios atomizadas. Vilajoana pone como ejemplo los datos de Catalunya. “En los últimos años, se han construido 14.000 viviendas por ejercicio, cuando las necesidades por el volumen de población deberían de ser las 25.000 viviendas. Cuando se acumulan varios ejercicios, el mercado se tensiona”, señala.
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Revertir la situación actual requiere de medidas estructurales, como fomentar la creación de suelo finalista, reducir la burocracia para conceder licencias o mayor inversión en vivienda pública. Actuaciones que no son inmediatas. “La oferta seguirá siendo escasa a corto y medio plazo”, destaca la economista de Caixabank Research.
Mientras, la demanda no afloja, y parece que tampoco lo harán los precios.
La emancipación, a dos velocidades
La emancipación en Europa avanza a dos velocidades. Los jóvenes de los países del sur y una parte importante del este no se marchan de casas de sus padres hasta los 30 años, según los últimos datos de Eurostat. Entre otros, en la lista se encuentran España (30,4 años), Portugal (29,1), Italia (30), Grecia (30,6), Bulgaria (30), Croacia (31,8), Polonia (27,1) o Hungría (27,1). En cambio, en el centro y el norte, los jóvenes se independizan hacia los 23 años. Es el caso de Francia (23,7), Alemania (23,9), Países Bajos (23,2), Dinamarca (21,8), Suecia (21,8) o Finlandia (21,4). La media europea se sitúa en los 26,3 años. El economista de BBVA Research Félix Lores apunta que “los jóvenes tienen difícil emanciparse en España porque el mercado laboral no es el más ideal”. La tasa de desempleo de los jóvenes españoles es del 27,8% frente al 15,1% en la eurozona, mientras que el sueldo es casi un 20% inferior a la media europea. “El acceso al mercado laboral no es el mejor para ahorrar para una entrada, mientras que el mercado de alquiler es muy reducido”, comenta. En total, solo el 26% de los españoles viven en alquiler, frente al 36,6% de los franceses o el 53,5% de los alemanes. La media europea es del 30,1%.
