¿Por qué sube la vivienda?

Análisis

En EE.UU., Australia y partes de Europa, los mercados inmobiliarios no han hecho caso de la subida de los tipos de interés

Aerial view of rows of suburban tract houses over Centerville, Maryland.

Complejo residencial de viviendas en Centerville, Maryland

Edwin Remsberg / Getty

¿Está en marcha un nuevo boom inmobiliario? En abril, un índice de precios de la vivienda en el mundo (excluida China) subió más de un 3% interanual. Los precios de la vivienda en Estados Unidos son un 6,5% más altos que hace un año, los de Australia suben un 5% y los de Portugal se disparan. En otros países, el mercado muestra una fortaleza sorprendente teniendo en cuenta los años de tipos de interés elevados.

Estas cifras se producen tras un período difícil. Ajustados a la inflación, los precios han caído un 20% en Canadá, Alemania y Nueva Zelanda. Están muy lejos de sus máximos en algunas ciudades estadounidenses, como San Francisco y Phoenix. En Boise (Idaho), donde los precios se dispararon durante la pandemia de la covid porque la gente buscó lugares espaciosos para vivir, los valores han bajado más de una décima parte. Mientras tanto, los elevados tipos de interés y los costes hipotecarios han hecho que la gente se preocupe por su gasto en vivienda: la proporción de británicos que afirman que les resulta “muy” o “algo” difícil hacer frente a los pagos del alquiler o de los préstamos hipotecarios ha aumentado del 24% a principios del 2022 al 41%.

Es cierto que los hogares pagan más en intereses de la hipoteca, pero también ingresan más

Sin embargo, lo asombroso es que las cosas no sean aún más difíciles. Desde el mínimo alcanzado en el 2021, el tipo de interés de una hipoteca típica a 30 años en Estados Unidos ha subido unos cuatro puntos porcentuales. Las reglas generales derivadas de la bibliografía académica indicaban que los precios nominales de la vivienda caerían entre un 30% y un 50%. De hecho, en términos nominales, apenas han caído. En términos reales (es decir, ajustados a la inflación), los precios mundiales de la vivienda han bajado un 6% desde su máximo, pero eso los sitúa en línea con su tendencia antes de la pandemia. La recesión también reclama la corona de ser la más corta de la historia, con una duración de apenas unos meses.

A algunos les preocupa que los tipos elevados acaben provocando una crisis en toda regla. Rohin Dhar, un experto inmobiliario, señala que en muchos anuncios de Florida aparece la palabra “motivado”, que significa que la gente tiene prisa por vender. Sin embargo, en el conjunto de Estados Unidos, el porcentaje de morosidad hipotecaria nunca ha sido tan bajo, del 1,7%, frente a más del 11% en el punto álgido de la crisis financiera mundial del 2007-2009. En otros lugares, la situación parece igualmente apacible. En Nueva Zelanda, el país rico más afectado por la crisis inmobiliaria, la morosidad está en línea con la media anterior a la crisis. Con la excepción de Alemania, también hay menos zozobra en la eurozona.

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Los observadores estadounidenses suelen atribuir al sistema hipotecario del país, que depende en gran medida de los tipos fijos a largo plazo, la resistencia de su mercado inmobiliario. Otros países se han movido en los últimos tiempos en la dirección estadounidense. Las hipotecas de interés fijo protegen a los propietarios de la subida de los tipos, lo que significa menos ventas a precios de liquidación que puedan arrastrar a la baja los precios de la vivienda. También ofrecen a los propietarios un fuerte incentivo para no cambiar de casa, porque tendrían que conseguir una nueva hipoteca a un tipo más alto.

El precio de la vivienda a escala mundial ha subido un 3% interanual, excluyendo China; en EE.UU. se ven índices más altos (6,5%)

Sin embargo, las hipotecas de tipo fijo no son la única explicación de la resistencia del mercado inmobiliario y el reciente crecimiento de los precios. Al fin y al cabo, las solicitudes de nuevas hipotecas siguen siendo razonablemente importantes en gran parte del mundo, por más que hayan descendido desde los máximos pandémicos. El grupo de presión estadounidense Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios considera sorprendente no encontrar muchas pruebas de que los tipos más altos estén disuadiendo a la gente de comprar una primera casa o mudarse a una nueva. Según su reciente investigación, solo el 8% de las personas afirmó que “conseguir una hipoteca” era uno de los “pasos más difíciles” del proceso de compra de una vivienda, una proporción apenas superior al 7% del 2021.

Otros tres factores podrían explicar por qué vuelven a subir los precios globales de la vivienda: la inmigración, los sacrificios de los hipotecados y la fortaleza de la economía. Analicemos primero la inmigración. La población nacida en el extranjero en el mundo rico aumenta año tras año en torno a un 4%, el ritmo más rápido jamás registrado. Es probable que las cifras oficiales en las que se basan esos cálculos subestimen la magnitud del cambio, ya que la inmigración ilegal también ha aumentado, sobre todo, en Estados Unidos. Y ello, a su vez, hace subir tanto los precios de la vivienda como los alquileres, señala Mark Zandi, de la consultora Moody’s Analytics, puesto que los recién llegados necesitan un lugar donde vivir. Según las estimaciones del banco Goldman Sachs, la actual tasa de migración neta anualizada de Australia, que se sitúa en 500.000 personas, elevará el precio de la vivienda en torno a un 5%.

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El segundo factor tiene que ver con los sacrificios. La población de todo el mundo rico se enfrenta al encarecimiento de las hipotecas recortando otros tipos de gasto. Una encuesta reciente de YouGov reveló que uno de cada cinco titulares de hipotecas de tipo variable en Gran Bretaña afirma estar haciendo “grandes” recortes en el gasto doméstico, mientras que quienes tienen hipotecas de tipo fijo están menos preocupados. Otros recurren a la hucha. Un informe reciente del banco central noruego señalaba que muchos hogares “han recurrido a los ahorros acumulados” para pagar esa deuda.

En Gran Bretaña, en el 40% de los casos, los prestatarios estarán ya jubilados al final del plazo de su préstamo

Las hipotecas más largas ayudan a muchos a extender los reembolsos, sacrificando el bienestar futuro a cambio de reducir los pagos hoy. El Gobierno canadiense anunció hace unos meses que ampliaría de 25 a 30 años el periodo de amortización de algunos préstamos respaldados por el Estado. Según la agencia de información crediticia Centrix, el 6,4% de las hipotecas neozelandesas originadas el año pasado durará más de tres décadas, frente al 2,3% en el 2020. El Banco de Inglaterra señaló hace poco que en Gran Bretaña “había continuado la tendencia hacia las hipotecas a más largo plazo”, de tal forma que, en el 40% de las nuevas hipotecas, “los prestatarios habrán sobrepasado la actual edad oficial de jubilación al final del plazo de su préstamo”.

El factor más importante está relacionado con la economía. Es cierto que los hogares pagan más en intereses, pero también ingresan más. Algunos se benefician de mayores ingresos debido a los intereses de sus ahorros, que en la Unión Europea han aumentado casi diez veces más que los pagos de intereses desde el 2020. A diferencia de la crisis inmobiliaria del 2007-2009, el mercado laboral también está ayudando (y los bancos no han implosionado). Desde el 2021, los salarios medios en todo el mundo rico han subido alrededor de un 15%, mientras que el desempleo se mantiene cerca de su mínimo histórico. En todos los países de los que podemos encontrar datos, el aumento de los ingresos laborales de los hogares en los últimos años empequeñece los aumentos de los costes de los intereses. A nadie le gustan unos pagos hipotecarios más elevados, pero la gran mayoría puede permitírselos.

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No cabe sorprenderse, por lo tanto, de que los precios de la vivienda sigan subiendo. Algunos bancos centrales ya han empezado a recortar los tipos de interés a medida que la inflación va disminuyendo; la Reserva Federal estadounidense hará lo mismo antes de que acabe el año. En todo el mundo rico, el crecimiento salarial sigue en buena forma. La caída de la inflación dará un respiro a los titulares de hipotecas. Y cualquier aumento de la demanda de viviendas chocará con una oferta limitada. A menos que algo drástico cambie, la mayor clase de activos del mundo está a punto de hacerse aún más grande.

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© 2024 The Economist Newspaper Limited. All rights reserved Traducción: Juan Gabriel López Guix

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