Nuevas familias, nuevos modelos de trabajo, nuevas relaciones, más movilidad. La sociedad líquida sobre la que teoriza el filósofo Zygmunt Bauman llega al mercado de la vivienda estrenando modelos de propiedad, alquiler y uso más flexibles y temporales.
Aunque los términos aún no están consolidados, bajo el paraguas de flex o smart living se agrupan las “nuevas soluciones habitacionales temporales, gestionadas de manera profesional y con acceso a servicios”, explica Stefano Somoggi, director de alternative living en España de CBRE. Se diferencian de lo conocido como build-to-rent en que el inversor dedica estos edificios al alquiler tradicional a largo plazo.
Para visualizarlos con más claridad, los coliving, cohousing, flex living o senior living podrían asemejarse (con reservas) a residencias de estudiantes para personas de mayor edad y más poder adquisitivo. Las claves son las mismas: temporalidad, caseros profesionales y acceso a servicios y espacios comunes que incluyen desde los servicios básicos como la luz o el wifi, cocina o comedor hasta gimnasio, piscina o espacios de trabajo común. “Se dirigen a gente joven que quiere emanciparse, nómadas digitales, trabajadores desplazados o divorciados que buscan una solución a una necesidad de vivienda puntual por un breve espacio de tiempo”, detalla Juan Manuel Pardo, director de living de JLL España. “No son soluciones económicas porque reflejan la temporalidad y porque son una solución intermedia entre vivir en un hotel y en un piso de alquiler, pero democratizan esa idea de piso de lujo con servicios”, apunta Somoggi.
Los ‘coliving’ o ‘flex living’ se dirigen a nómadas digitales, empleados desplazados o personas divorciadas
Su interés para los inversores se basa en que dan respuesta a la necesidad de alojamiento de estos colectivos, que tienen dificultades para encontrar vivienda en determinados núcleos de población y se encuentran con la falta de flexibilidad de los contratos de arrendamiento y la escasez de viviendas pequeñas, cuando los hogares que más crecerán de aquí al 2037 serán los unipersonales, según señala un informe sobre este mercado de JLL.
Estos nuevos modelos de vivienda se plantean sobre todo para núcleos urbanos. Madrid concentra la mayor parte de la oferta actual, con más de 6.000 camas en stock y cerca de 16.000 en proyecto, según los datos recopilados por JLL. El tamaño de los proyectos se mide por camas o unidades, que suelen corresponder con habitaciones. Barcelona dispone de más de 2.200 plazas, y en los próximos años se incorporarán alrededor de 2.600 nuevas camas. Con 1.100 plazas en stock y más de 880 en desarrollo, València cierra el podio. En total, hay más de 21.000 camas en proyecto en España. “Con estas cifras, España se consolidaría como el tercer país europeo con más plazas en este tipo de activos en el 2026, solo superado por Francia y el Reino Unido”, detalla el informe de JLL.
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Los desarrollos más grandes, pese a tratarse de alojamientos, por la presión urbanística y la legislación, se están proyectando fuera del centro y en suelos de uso no residencial sino terciario (el destinado a la prestación de servicios, que puede albergar alojamientos temporales, pero también oficinas o restauración). “En el centro de las ciudades es muy difícil encontrar edificios de tamaño suficiente para coger escala, no hay suelo disponible para nuevos desarrollos, y la propiedad está muy atomizada”, explica Pardo.
Los alojamientos en sí varían en cuanto a tamaño y servicios. El coliving , por ejemplo, es una actualización y profesionalización de los habituales pisos compartidos. Cada inquilino tiene su habitación y comparte servicios comunes como salas de reunión, comedor o cocina. “La demanda de este modelo es más internacional que en otros y con una media de edad de 35 años entre los usuarios. Es gente trabajadora, emprendedores que son nuevos en la ciudad y quieren conocer el espacio, los barrios y hacer amigos antes de decidir dónde se establecen a largo plazo”, detalla Somoggi. El flex living o cohousing se refiere a viviendas tipo estudio o con dos dormitorios donde se convive menos, pero que gozan de espacios comunes en los que socializar.
Los desarrollos más grandes se concentran en núcleos urbanos, pero fuera del centro, para ganar servicios
Avanzando en el ciclo de vida del inquilino, el senior living es una alternativa de vivienda dirigida a mayores de 65 años. “Es un concepto de vivienda aspiracional con gestión profesionalizada que ofrece al mercado comunidades con servicios que cubran necesidades de seguridad, salud y bienestar, fomentando un envejecimiento activo. Se enfoca en mayores independientes o con necesidades de medicalización baja”, explican desde CBRE.
En España, actualmente, la oferta es prácticamente inexistente, con lo que el potencial de crecimiento es muy alto, pero carece de operadores especializados.
Un mercado rentable y menos tensionado
Una de las preguntas que surgen ante este modelo de alta temporalidad es si puede generar tensiones en las comunidades vecinas al nivel del alquiler turístico, tensiones que Pardo, de JLL, descarta. “Son edificios completos planteados para estos usos, con su seguridad y sus servicios. No comparten espacios con vecinos habituales”, señala el directivo. Somoggi, de CBRE, señala que además “pueden servir para tensionar menos el mercado del alquiler. Elimina la competencia de inquilinos que no están buscando algo a largo plazo y los coloca en otra oferta”. Aunque hoy por hoy son fondos institucionales internacionales los que más se están dedicando a estos desarrollos, las consultoras ya detectan “dinero español” en las operaciones.
