Cómo invertir en vivienda a través de hipotecas con deuda positiva y apalancamiento financiero
Inversión
El apalancamiento financiero es una técnica a la que recurren los grandes inversores y también particulares que aspiran a aumentar su patrimonio.
Los inversores usan este método para invertir en vivienda
A principios de 2022, la cantante británica Adele formalizó una hipoteca de 37,7 millones de dólares para financiar su nueva mansión en Beverly Hills, publican tabloides anglosajones. Pero Adele tiene liquidez para saldar la deuda de inmediato. ¿Por qué, entonces, pedir dinero al banco y pagar intereses por ello?
Adele ya vive a cuerpo de reina en la descomunal villa que le compró a Sylvester Stallone a comienzos de este año por 58 millones de dólares
Déjanos presentarte dos conceptos de inversión —la deuda positiva y el apalancamiento financiero— que confirman que pedir una hipoteca para invertir en vivienda puede ser una buena idea, si se hace con cordura.
Discernir entre deuda positiva y negativa, clave para tus finanzas
Si el dinero prestado te genera un beneficio a largo plazo, hablamos de deuda positiva. Invertir en un negocio, por ejemplo, ambiciona tener un impacto positivo en tu hacienda. Lo mismo pasa al comprar una vivienda como inversión y pedir una hipoteca para ello: la deuda sirve para acceder a un activo que, confías, se revalorizará con el tiempo.
Existe asimismo la deuda negativa. Supongamos que se te ha caído una muela y debes pagar mil euros por un implante, que abonarás en varias cuotas. Se trata de dinero irrecuperable, que decides financiar —quizá porque ni siquiera lo tienes a mano— pero que no da un rendimiento con el tiempo.
La deuda negativa no es peligrosa si es una necesidad y la mantienes bajo control. Pero un préstamo para comprar un coche de lujo por encima de tus posibilidades, por ejemplo, debería activar una alerta roja en tus finanzas personales.
El apalancamiento financiero
Endeudarse para invertir en vivienda
El hecho de pedir una hipoteca para invertir tiene un nombre: apalancamiento financiero. Con este método, los inversores pretenden comprar viviendas sin disponer del capital necesario o, todo lo contrario, usar menos capital para la operación y diversificar el resto entre otros activos.
Invertir en vivienda
Apalancarse para invertir en un piso también puede maximizar la rentabilidad del alquiler, ya que el capital invertido es sustancialmente menor. Eso sí, habrá que considerar los intereses de la hipoteca como un gasto más de la operación.
Conviene no olvidar que los bancos ofrecen unas condiciones menos generosas cuando se trata de inversiones, por ser viviendas de uso distinto a la residencia habitual. Un 70 % de financiación como norma general, un tipo de interés más alto o un menor plazo de amortización son frecuentes en estos casos.
Tu método para invertir dependerá de tu perfil de inversor
La mentalidad del inversor juega un papel esencial en la toma de decisiones. Sobre esto, el responsable de Housfy Inversión, Iván Guillén, explica que los inversores que acuden a sus servicios tienen intencionalidades muy variadas, que los hacen apostar por un método u otro.
Guillén distingue entre tres perfiles inversores: el rentista, el mixto y el patrimonialista.
El perfil rentista se permite el lujo de invertir con algo más de riesgo y no le interesa tanto la calidad de la vivienda, sino la rentabilidad
Los inversores rentistas acechan inmuebles que apenas llegan a 100.000 € y que se encuentran en zonas depreciadas, pero con un mayor potencial, donde el precio de la vivienda es más bajo, pero la demanda del alquiler es muy elevada.
Un perfil patrimonialista, en cambio, antepone “la calidad de la vivienda sacrificando rentabilidad”, apunta Guillén. Este tipo de inversores buscan viviendas en zonas más codiciadas para asegurarse que no perderán valor en el futuro, “e incluso que puedan utilizar en el futuro él o un familiar directo”, puntualiza el experto de Housfy.
Entre estos dos perfiles, encontraríamos al inversor mixto. Está algo más preocupado por las características y la ubicación de la vivienda sin llegar al punto de ser un inversor patrimonialista, y es capaz de renunciar a cierto porcentaje de rentabilidad respecto a un inversor rentista.
El apalancamiento financiero, para perfiles “más aventureros”
En cuanto a endeudarse, Guillén lo deja en manos del inversor, según sus objetivos. “Hay quien piensa que vale más jugar con el dinero de otro”, cuenta el embajador de Housfy, y “quien prefiere gestionar la operación al contado, olvidarse de todo y tener un flujo de caja mensual más elevado”.
Yo recomiendo al inversor no descapitalizarse al 100 % y guardar un fondo para cualquier imprevisto que pueda surgir
De optar por el apalancamiento financiero, como la superestrella Adele con su mansión en California, parte del capital restante se puede invertir, por ejemplo, en fondos de inversión o depósitos a plazo fijo, cuya rentabilidad quizá es más ajustada, pero el retorno está asegurado.
Sea como sea, hay que ser cauteloso con el patrimonio propio y no quedarse nunca sin efectivo. Un consejo sería disponer aparte de un fondo de emergencias para sufragar gastos de último minuto y mantenerse así a salvo de la deuda negativa.