En un mercado inmobiliario en constante crecimiento y rodeado de cambios, la actualización de la renta del alquiler de una vivienda se torna una cuestión de vital importancia. Sobre todo en los últimos meses, donde “el aumento del coste de la vida y de la vivienda han puesto en el punto de mira los elevados precios del alquiler”, afirman los expertos de la plataforma inmobiliaria online Housfy.
Con la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda de 2023, se modifican algunos de los parámetros más importantes referentes al ajuste anual del precio del alquiler. ¿Qué podemos esperar, entonces? A continuación, repasamos las nuevas medidas que la Ley 12/2023 establece en materia de la actualización de rentas.
¿Qué es la actualización del precio del alquiler?
La actualización del precio del alquiler de un piso, o una vivienda en general, es un ajuste del valor de la renta que el propietario puede realizar a su inquilino anualmente. Se trata de una cláusula legal, pues la establece y ampara la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), normativa principal reguladora del alquiler en España.
¿Qué es la actualización del precio del alquiler?
Es importante destacar que la actualización de la renta no es automática ni obligatoria, sino que debe estar “previamente especificada y acordada en el contrato de arrendamiento”, detallan desde Housfy. Por lo cual, tampoco puede realizarse cuando al propietario guste.
Ejemplo de actualización de la renta con el IPC
Hasta hace un tiempo, calcular el precio del alquiler adecuado de una vivienda pasaba, en la mayoría de ocasiones, por utilizar el Índice de Precios al Consumo (IPC). Esta era la mejor manera de determinar el valor justo de la renta acorde con el estado económico del momento, especifican expertos de Housfy. Si el valor del IPC era negativo, la renta se reducía, y viceversa.
Ilustrémoslo mediante un ejemplo.
👉 En febrero de 2021, una pareja alquila un acogedor apartamento del centro de la ciudad por una renta mensual de 1.000 euros. Propietario e inquilinos deciden incluir en el contrato la cláusula de actualización del precio, que se aplicará a cada aniversario del contrato o en cada anualidad del contrato.
👉 Un año después, llega febrero de 2022 y el arrendador realiza la subida del alquiler con el IPC para ajustar la renta. Para ello, utilizará el valor que marcó el índice dos meses atrás. En este caso, el IPC de diciembre de 2021 era del 6,5%. Al pasar este porcentaje a decimal, el propietario subiría el precio del alquiler un total de 65 euros más. La pareja pasaría a pagar entonces 1.065 euros al mes de alquiler, 780 euros más al año en total.
📅 Febrero 2021: firma del contrato de alquiler.
💶 Renta acordada: 1.000 euros/mes.
🤝 Cláusula de actualización del precio acorde con el IPC.
📍 Febrero 2022: Fecha ajuste del alquiler.
📈 Se utiliza el IPC de diciembre 2021: 6,5%
🧑🤝🧑 Los inquilinos pasan a pagar 1.065 euros mensuales.
Actualización del precio del alquiler en 2023
A principios de 2022, mientras los precios subían y la oferta bajaba, el Gobierno implementó un límite al ajuste del alquiler. La duración de esta medida se extiende ahora hasta el 31 de diciembre de 2023, desvinculando el IPC del alquiler y dejando paso a su sustituto, el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), cuyo tope marca el 2%.
Así, según el límite de la actualización del precio del alquiler del 2%, la renta mensual de 1.000 euros tan solo podría aumentar 20 euros más. Los inquilinos deberían pagar, entonces, 1.020 euros al mes.
📅 Febrero 2022: firma del contrato de alquiler.
💶 Renta acordada: 1.000 euros/mes.
🤝 Cláusula de actualización del precio acorde con el límite del IGC del 2%.
📍 Febrero 2023: Fecha ajuste del alquiler.
📈 Se utiliza el límite del 2% del IGC: 2%
🧑🤝🧑 Los inquilinos pasan a pagar 1.020 euros mensuales.
Actualización del precio del alquiler en 2024
De cara a 2024, la aprobación de la nueva ley de vivienda amplía el límite de la actualización de la renta al 3%. La medida específica que, del 1 de enero de 2024 hasta el 31 de diciembre del mismo año, el IPC continuará desvinculado de la actualización del precio del alquiler.
En este caso, y siguiendo el ejemplo anterior, un alquiler de 1.000 euros mensuales podría aumentar un máximo de 30 euros. Entonces, la renta a pagar cada mes sería de 1.030 euros en total.
📅 Febrero 2023: firma del contrato de alquiler.
💶 Renta acordada: 1.000 euros/mes.
🤝 Cláusula de actualización del precio acorde con el límite del IGC del 3%.
📍 Febrero 2024: Fecha ajuste del alquiler.
📈 Se utiliza el límite del 3% del IGC: 3%
🧑🤝🧑 Los inquilinos pasan a pagar 1.030 euros mensuales.
En 2025, adiós al IPC
Aunque aún lejos, 2025 promete ser un año de cambios para el mundo del alquiler, según vaticinan los expertos de Housfy. Una de las novedades más drásticas que plantea la nueva normativa de cara al 1 de enero de 2025 es la desvinculación del IPC de los alquileres. De esta forma, se evitarán subidas tan extremas de los alquileres con base en este índice, el cual llegó a marcar un 10,8% en julio de 2022.
En 2025, adiós al IPC
Sin embargo, la ley deja en el tintero cómo será el mecanismo de actualización que deberá seguirse una vez comience el año. Lo que sí deja claro es que el Instituto Nacional de Estadística (INE) será el encargado de elaborar un nuevo índice de referencia para la actualización de los contratos. Ponen como fecha límite el 31 de diciembre de 2024, en un esfuerzo por no alargar más un extenso período de límites.
Se espera así que el nuevo índice ofrezca unos valores mucho más inferiores que el IPC y frene los incrementos desmedidos de las rentas en las actualizaciones anuales. No obstante, aún falta tiempo para descubrir cómo se producirá ese ajuste de precios.
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