Mucha demanda y poca oferta. La situación de la vivienda de segunda mano se refleja en precios al alza y dificultades para cuadrar el deseo de comprar al precio justo.
Quedarse solo en las fotos de un anuncio, sin ver detalles in situ, engaña, repiten los expertos. Revisar en persona evita caer en trampas, como dueños que repintan humedades o grietas, fotos hechas con ojo de pez que dan amplitud a un comedor enano, espacios de almacenaje inexistentes... Guiarse por el precio por metro cuadrado también puede salir caro. “Es un error garrafal. A veces un piso de 120 m² que parece a buen precio tiene 20 m² de pasillo y recovecos inservibles. Para eso mejor uno de 80 m² bien distribuido”, alerta Helena Gallardo, presidenta de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario. “El precio por m² es parcialmente fiable porque recoge viviendas con características muy diferentes. Hay que fijarse en las similares a la que interesa”, coincide David Chamás, mánager general de Huspy.
La diferencia entre el precio de la oferta y el de cierre de la operación suele rondar entre el 5% y el 10%
El coste del m² supera los 4.000 euros en Barcelona (4.259) y Madrid (4.190), según Idealista. Para un particular saber de precios es complicado. Por eso se recomienda comparar en portales, revisar informes inmobiliarios o incluso el Registro de la Propiedad, viendo el precio de cierre de las operaciones en la zona. Para no pagar de más, toca “hacer un miniestudio de mercado para conocer el valor real. Visitar muchos pisos en la zona similares, no comparar un ático con un tercero interior... Apuntar en un Excel todos con muchos comentarios. Es como lo hace un profesional”, dice Gallardo. “Una vivienda más cara que la media puede justificarse si tiene algo que destaque en el barrio, como una terraza o jardín, algo diferente a lo homogéneo”, apunta Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.
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El estudio requiere entrega, de ahí que crezcan figuras más presentes en el extranjero como el personal shopper, que guía en la compra, o el home inspector, que inspecciona la vivienda antes de cerrar la operación para evitar sustos y saber si la vivienda vale lo que se dice.
“Alguno sube el precio un poco para ver si hay suerte, se piensa que tiene la mejor casa del mundo tras vivir allí”, advierte Aleix del Campo, cofundador de Hausum, dedicada a la inspección de viviendas. Pero no lo es. “Una gran parte de las viviendas de segunda mano tienen como mayor problema una instalación eléctrica vieja”. Las humedades son otras habituales. Y pone el foco en las reformas recientes: “Algunas son de baja calidad, con pequeñas imperfecciones en los acabados como juntas mal ejecutadas que generan problemas luego. Aquí es más complejo bajar el precio porque el dueño argumenta que está recién hecha y bien ejecutada...”.
Ojo con la estrella: “Los áticos suelen tener más problemas, como humedades. Más expuesta la vivienda al exterior, a la lluvia o al terreno, más complejos son sus problemas”, sigue Campo. La empresa hace análisis que luego pueden servir de baza para detectar precios altos o negociar. “Las fotos del anuncio hacen daño si te fías, hay que ver el esqueleto. Si encontramos alguna patología grave hay bastante margen para rebajar”.
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En el entorno actual de fuerte demanda y poca oferta el margen se reduce
La falta de ascensor, de luz, que sea planta baja o que esté mal conectada al transporte sirven para regatear. Gallardo señala además al edificio. “Si es viejo, tendrás derramas importantes. Afectará para saber si el precio es correcto”. También que tenga un bar debajo (por los ruidos). Fuentes consultadas apuntan que la diferencia entre el precio de la oferta y el de cierre suele rondar entre el 5% y el 10%. Las razones tienen que ser de peso, porque la presión del mercado es alta. “No vemos cambio de tendencia. La oferta es muy escasa, la demanda solvente y no se construyen viviendas nuevas. El margen para negociar se reduce en una situación como la actual”, apunta Iñareta.
Tener clara la financiación
Chamás, de Huspy, recuerda que antes de comprar hay que pensar también cómo se va a pagar. "Saber cómo se va a financiar la compra, la hipoteca, definirá en qué precios se puede mover uno. Se ven casos de gente que presenta ofertas sin estar segura de la financiación que tendrán. Puede haber sorpresas y que le rechacen el crédito...", avisa.