El mapa de la rentabilidad del alquiler de vivienda
El ladrillo mantiene casi intacta su rentabilidad pese al encarecimiento de los precios de compra. Adquirir una vivienda y ponerla en alquiler en una capital de provincia deja una rentabilidad del 7,1% de media con los datos del último trimestre del 2023. Es la misma cifra que en todo el ejercicio pasado y apenas una décima menos que en el cierre del 2022, según un estudio del portal Idealista publicado este lunes. Al compararlo con otras opciones, el retorno del residencial no gana ni a oficinas ni a locales o garajes.
Estudiando las capitales de provincia, Lleida, con un 8,5%, tiene la rentabilidad más elevada cuando se habla de compra de vivienda para poner en alquiler. La urbe catalana desbanca a Murcia tras mejorar su 8% del tercer trimestre. Murcia viene justamente detrás con un 7,9%. Siguen dos andaluzas: Huelva (7,3%) y Jaén (7,2%). Ya en la media o justo debajo quedan Segovia (7,1%), Castellón (7%) y València (7%).
En las grandes capitales las rentabilidades son menores
Tras estas primeras posiciones el mercado queda dividido en varios bloques, con un primero que deja rentabilidades del 6-7%, entre las que se encuentran Alicante (6,8%), Zamora (6,6%), Lugo o Zaragoza (6,3%), para poner unos ejemplos. Con retornos del 5-6% están Burgos (5,9%), Soria (5,6%) o Pontevedra (5,1%).
"El panorama actual parece indicar que, sobre todo en los grandes mercados, la rentabilidad bruta podría crecer. Desde idealista esperamos que los precios de los alquileres sigan subiendo con fuerza motivados por la alarmante falta de oferta, mientras que los precios de venta crecerán a un ritmo mucho más pausado", señala Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.
Cuando se habla de rentabilidad hay dos grandes variables, el precio de compra de la vivienda y el precio del alquiler. Por ejemplo, si se ha adquirido una por 120.000 euros y se alquila por 1.000 euros al mes, en el año se ingresarán 12.000 euros. Esta cifra supone una rentabilidad bruta del 10%, ya que equivale al porcentaje de la inversión en la compra que se ha recuperado con el alquiler.
El precio de compra en las grandes capitales es mayor, por lo que la rentabilidad se puede ver resentida y ser menor. Eso sí, tienen una demanda garantizada. Ocurre por ejemplo en Sevilla (6%), Barcelona (5,9%), Madrid (5,2%), Bilbao (5%), Palma (4,8%) o San Sebastián (3,8%), la que peor retorno ofrece.
Por debajo del 5% de rentabilidad quedan apenas un puñado de ciudades. Además de San Sebastián y Palma figuran Cádiz y Pamplona con el 4,7% y A Coruña (4,8%).
Las rentabilidades se han calculado con los precios de venta ofertados y el precio de alquiler demandado en los distintos mercados, se detalla. Hay que tener en cuenta que las rentabilidades mencionadas son siempre brutas. No tienen en cuenta los gastos que enfrenta el propietario por el alquiler: los impuestos (IBI, tasas, IRPF), comisiones, gastos de comunidad, seguros, reparaciones... "Debemos tener presente que la inversión en vivienda no está exenta de riesgos que deben ser analizados y asumidos por cada inversor", advierte Iñareta.
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Las oficinas, lo más rentable
En el estudio se repasan otras alternativas de inversión en el inmobiliario. "Las oficinas se mantienen como la más rentable", se asegura desde Idealista. Comprar una oficina y ponerla en alquiler ofrece hasta el 11,8%. Es menos que hace un año (12,9%) o el trimestre anterior (9,8%), pero sigue con diferencia como el activo mejor parado. Supera a los locales (9,9%, los únicos que mejoran la rentabilidad en comparación a los periodos más recientes), los garajes (7,2%) y la vivienda (7,1%).
En las oficinas, entre las capitales con datos son más rentables Sevilla y Zaragoza, con un 11,7% de rentabilidad, por el 10,4% de Almería o el 9,1% de Burgos. En Barcelona es del 7,9% y en Madrid del 7,3%. Para los locales, lideran Ávila (12,3%), Murcia (11,7%) y el trío de Girona, Lleida y Zaragoza (10,5%). En Barcelona es del 8,4% y en Madrid del 8,2%.
Los garajes mantienen el retorno
Para los garajes la rentabilidad alcanzó el 7,2% en el cuarto trimestre del 2023. Es una décima más que el año previo, pero cinco décimas menos que en el tercer trimestre. En este activo la mayor rentabilidad se da en Murcia (10,8%), Ávila (8,3%), Castellón (7,5%), Guadalajara (7,5%) o Lleida (7,3%). Ya por debajo de la media estatal quedan Barcelona (6,3%), Toledo (6,3%), Pamplona, Tarragona y Zaragoza, todas con el 6%. En otras grandes ciudades, en Madrid alcanza el 5,1%, en Sevilla el 4,7% y en Bilbao se reduce al 4,3%.
De mejor a peor
Teniendo en cuenta la comparativa entre activos, en Barcelona sale más a cuenta comprar y alquilar un local (rentabilidad del 8,4%), seguido de una oficina (7,9%), un garaje (6,3%) y una vivienda (5,9%). En Madrid el orden cambia algo: lo mejor es un local (8,2%), una oficina (7,3%), una vivienda (5,2%) y un garaje (5,1%).