Tras el parón en el mercado inmobiliario por la pandemia en el 2020, la demanda vuelve a resurgir. Se trata de una demanda compuesta por compradores que buscan vivienda de reposición, es decir, casas más grandes con jardín y más habitaciones para poder teletrabajar; así como el retorno de los inversores. El comprador extranjero todavía no representa ni el 10% del mercado, según los últimos datos del Colegio de Registradores de la Propiedad. En cualquier caso, la banca ya ha percibido este incremento de compradores que se avecina y ha abierto una guerra comercial para atraerlos.
El resultado es el lanzamiento de agresivas campañas en el mercado hipotecario, a tipo variable pero sobre todo a tipo fijo; así como la mejora de condiciones para firmar subrogaciones y robar clientes a la competencia.
Mercado
Los bancos buscan captar clientes con nuevas hipotecas y mediante la subrogación
El cliente hipotecario siempre ha interesado a la banca porque crea vínculos potentes con la entidad financiera, al domiciliar la nómina y contratar otros productos. Y ahora, las entidades financieras buscan más que nunca ese perfil de deudor porque se trata de clientes solventes con cierto nivel de ahorros, trabajo fijo y su primera vivienda en muchos casos ya pagada, que puede poner en el mercado o alquilar.
“El crédito para la compra de vivienda con hipoteca alcanzó un máximo histórico en el 2010 de 620.000 millones de euros, lo que representaba el 34% del total del crédito al sector privado. Desde entonces, ese stock vivo ha caído un 22%, hasta situarse en 482.000 millones, por lo que la caída del saldo es de 139.000 millones. A finales del 2020, el crédito hipotecario para la compra de vivienda suponía el 39% del total (cinco puntos más que en 2010), ya que el resto de financiación del sector privado ha caído con más intensidad”, explica Joaquín Maudos, catedrático de la Universitat de València.
Un hombre pasa por delante de una inmobiliaria, en una imagen de archivo
Es decir, en los últimos años el crédito para adquisición de vivienda descendió menos, mientras que el crédito a la construcción y a las actividades inmobiliarias se desplomó respecto a los valores pico. Ahora, los bancos están muy interesados en avivar este producto, ante los bajos tipos de interés y debido a que distintos informes económicos apuntan a la reactivación del mercado inmobiliario con la recuperación de la economía.
Según José García Montalvo, profesor de la Universitat Pompeu Fabra, de Barcelona, “la banca está financiando en torno al 65% del valor del piso. En junio del 2006 el porcentaje era similar, pero con la diferencia de que los valores de tasación estaban artificialmente altos y la tasa préstamo/valor real era mucho más alta”. En su opinión, “lo que se ha reducido es la proporción de créditos hipotecarios por encima del 80%, que ahora se sitúa en torno al 9%”. En junio de 2006, añade, “esa tasa era el doble (18%) y además estaba dopada por unos precios de tasación artificialmente altos, lo que significa que era muy superior”.
Préstamos
Más del 50% de hipotecas son a tipo fijo: en la gran banca puede llegar al 65%
La mayor parte de las entidades financieras recomiendan hipotecas a tipo fijo para tener claro en todo momento el monto mensual a pagar y no tener que asumir el riesgo de cambio en los tipos de interés, ante un escenario de tipos bajos como los actuales que pueden sufrir tensiones al alza.
Según Joan Carles Amaro, profesor del departamento de Economía, Finanzas y Contabilidad de Esade, la decisión de los bancos que están concediendo hipotecas por encima del 80% responde a que “el perfil financiero del comprador es muy bueno, cuenta con contrato laboral estable y dispone de garantías adicionales, como aval bancario o doble garantía hipotecaria”.
Desde marzo, las hipotecas registradas están subiendo, aunque de forma moderada, alrededor de un 1%. El importe medio de las hipotecas se sitúa en 137.000 euros y el tipo de interés medio es del 2,49%.
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Más del 50% de las nuevas hipotecas se contratan a tipo fijo y esta cifra sube hasta el 65% en los grandes bancos. Estos datos llaman la atención sobremanera, teniendo en cuenta que en los tiempos de la burbuja inmobiliaria solo el 2% se firmaban a tipo fijo.
A juicio de Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de Funcas, “la decisión de abrir una hipoteca a tipo fijo o variable depende del perfil del contratante”. Este experto considera que “la expectativa es que los tipos de interés no suban de forma significativa en un tiempo considerable por lo que, si los plazos de amortización no son elevados, las hipotecas a tipo variable seguirán siendo atractivas.”. En todo caso, añade, “para aquellos que apuesten por plazos largos y seguridad sobre los importes mensuales a desembolsar, también hay hipotecas a tipo fijo muy atractivas”.
En opinión de Germán López Espinosa, profesor del IESE, “los bancos necesitan vender hipotecas fijas y lo están consiguiendo. Este tipo de productos supone un alivio para la cuenta de pérdidas y ganancias de las entidades financieras”.
Una pareja revisa el contrato de una hipoteca
Un factor importante, recuerda López, es que “los procedimientos para financiar los porcentajes son mucho más estrictos que en la pasada crisis inmobiliaria. Se está supervisando de forma mucho más estricta la garantía del piso. El Banco de España está supervisando mucho y muy bien a las tasadoras inmobiliarias”.
En la pugna por posicionarse para captar clientela, Ibercaja abrió la guerra comercial al ofrecer una hipoteca fija a 20 años con un tipo de interés del 1,5% TAE, con el único requisito de tener una nómina domiciliada con ingresos de al menos 2.500 euros mensuales. Esa hipoteca no tiene comisión de apertura, ni de reembolso anticipado. La propuesta de la caja aragonesa se asemeja a las de algunos bancos por internet, como Coinc, Openbank o Evo Banco.
El Banc Sabadell es otro de los que está muy activo en este mercado. Hasta marzo, concedió 1.290 millones en hipotecas de producción nueva, lo que supone un 35% más. Su cuota de mercado es del 6,4%, pero ha lanzado recientemente una propuesta que funciona: una hipoteca a tipo fijo con un tipo de interés nominal (TIN) del 1,6% a 25 ó 30 años, que exige domiciliar la nómina (0,40%), seguro del hogar (0,10%), seguro de vida (0,40%) y seguro de protección de datos (0,10%) para llegar a ese precio.
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Santander ofrece una TAE (tasa anual equivalente, que engloba las comisiones, el plazo de la operación y el propio TIN) del 1,94% a 20 años. Hasta marzo, ya anunció que el negocio hipotecario se había recuperado a niveles pre covid, con la concesión de más de 700 millones en hipotecas nuevas para particulares.
Bankinter es otro de los bancos que siempre entra pronto en esta guerra comercial: ofrece una hipoteca fija a 1,95% TAE, pero exige domiciliar la nómina y contratar seguro de vida, de hogar y plan de pensiones. Si no se contrata ninguno de esos tres productos, el precio se eleva a 2,92% TAE.
En las hipotecas a tipo fijo, BBVA ofrece 2,5% TAE a 15 años , que permite una bonificación si se domicilia la nómina y se contrata el seguro del hogar.
CaixaBank ofrece la hipoteca estándar a 3,913% TAE a 20 años, con distintas bonificaciones. En el primer trimestre, con la integración de Bankia, concedió 1.209 millones de euros en hipotecas a particulares para la adquisición de una vivienda. La suma de ambas entidades le ha llevado a alcanzar una cuota de mercado del 27,1%. Otras entidades como Kutxabank, ING o Liberbank también han abaratado sus hipotecas a tipo fijo.
Estos precios son ejemplos de contienda comercial que se está librando en estos momentos, aunque en el ámbito de las hipotecas de tipo variable, el combate es parecido.
La oferta hipotecaria en la gran banca
Sea como sea, los bancos buscan ganar cuota de mercado. Para Amaro, “hasta el año 2015, las hipotecas a tipo fijo no representaban más del 5% del total de hipotecas constituidas; pero en el momento actual el tipo de interés de las hipotecas a tipo fijo es muy similar al de las de tipo variable. No existe más de medio punto porcentual de sobrecoste en las hipotecas a tipo fijo”. “Ese hecho –añade–, unido a la expectativa que en un futuro, probablemente a varios años vista, los tipos de referencia suban (el Euribor a 12 meses es negativo desde febrero del 2016) ha determinado que más de la mitad de las hipotecas constituidas en 2021 lo sean a tipo fijo”, asegura.
Al mercado inmobiliario de reposición e inversor se podría sumar el de propietarios extranjeros que buscan de nuevo vivienda en la playa. “Es esperable que la inversión se despierte (ya lo está haciendo) y si la vacunación continúa a buen ritmo, los extranjeros podrían volver a ser una parte relevante de la compra de viviendas, sobre todo de segundas residencia, después de un año como el 2020, en el que la proporción de sus compras cayó significativamente”, señala José García Montalvo. Aunque también puede darse el fenómeno contrario: que algunos jubilados extranjeros vendan su vivienda de la playa por lo vivido con la covid y busquen segundas residencias en su país de origen.