Moody’s alerta: los primeros síntomas de riesgos han llegado al mercado inmobiliario

La escalada de precios de la vivienda en los últimos años ha provocado que algunas de las prácticas más peligrosas previas a la crisis hayan vuelto a detectarse. Un informe de la agencia de calificación de riesgos Moody’s sobre el sector inmobiliario español alerta de en las nuevas hipotecas el porcentaje de deuda sobre el valor de los inmuebles, que financian las entidades financieras tocó máximo histórico el último trimestre de 2018.

Esta situación se produce al mismo tiempo que el ahorro de las familias está en mínimos, lo que históricos ha puesto en alerta a los analistas de la agencia. “Deben servir como alerta temprana para detectar los riesgos que pueden acechar al mercado hipotecario español”, ha asegurado José de León, vicepresidente de Moody’s España.

Préstamos

El 13% de las hipotecas conceden más del 80% del precio de la vivienda

La escalada de los precios de la vivienda hace que los bancos se relajen más a la hora de ofrecer mayor porcentaje de financiación de la vivienda, pensando que la subida futura del precio puede compensar ese riego. En el último trimestre de 2018 esta ratio, que en el sector se denomina loan to value, alcanzó el 66,5%, el dato más alto desde que se tienen registros. En el primer trimestre de 2019, se ha reducido al 64,6%. “Pero no hay que confiarse porque eso no significa que haya cambiado la tendencia advierte”, De León.

Algo más de tranquilidad ofrece el hecho de que a pesar de que la media esté en máximos, o que algunas entidades financieras hayan sido más laxas a la hora de acercar la hipoteca al precio real de la vivenda, lo cierto es que el porcentaje de hipotecas que financian el 80% o más del precio de la vivienda todavía está en el 13%, frente al 18% que representaba en 2007. “Esto es importante porque se considera que los préstamos por encima de ese 80% son los que más riesgo de impago conllevan”, explican los analistas de la agencia de calificación.

Tendencias

Una España inmobiliaria a dos velocidades

Las reformas introducidas tras el estallido de la burbuja, con mayores exigencias para dar crédito y la política macroprudencial del Banco Central Europeo ha servido para contener el posible riesgo. “El perfil de las personas que han obtenido una hipoteca en los últimos años están mejor preparadas para afrontar posibles problemas que puedan surgir en los próximos años”, explican en Moody’s.

Pese a estas advertencias, el riesgo de estar ante una nueva burbuja inmobiliaria está descartado. “Estamos ante un mercado inmobiliario que va a dos velocidades. Madrid y Catalunya con crecimientos de precios del 10% y del 8% respectivamente están tirando de la media nacional que está en el 6%, pero hay otras zonas con subidas apenas del 1% o incluso menos”, explica Miguel López, analista de Moody’s en Madrid.

Las previsiones de la agencia de calificación es que ese crecimiento se modere y se estabilice entorno al 2% o 3% en los próximos tres años. Los movimientos migratorios que continuarán llevando población a las grandes ciudades serán el principal motor del crecimiento de los precios.

Esa subida de precios es considera como una buena noticia por los analistas de Moody’s. Más del 60% de los préstamos de vivienda en España están financiados a través de cédulas hipotecarias y bonos de titulación hipotecaria. La tendencia de subida de precios hace que los inversores internacionales que compran esos productos financieros tengan una motivación de rentabilidad para seguir haciéndolo. Si el precio bajara podrían buscar rentabilidad para sus inversiones en otros lugares y las entidades financieras españolas podrían tener un problema.

Mercado

El 60% de los préstamos de vivienda en España están en bonos y cédulas hipotecarias

Por otro lado, una subida desmesurada de los precios de la vivienda unida a un posible repunte de los tipos de interés podría devolver a los españoles al escenario de dificultad de acceso a la vivienda que ya se vivió en los peores momentos de la crisis financiera. En la actualidad, la tasa de esfuerzo que tiene que hacer una familia para pagar el primer año de un crédito hipotecarios está por debajo entre el 17 y 8% por debajo de los peores momentos de la crisis en todas las comunidades autónomas. “Si el precio de la vivienda sube un 20% en los próximos años y los tipos de interés llegan al 1,5%, sin que se modifiquen los ingresos familiares la proporción de ingresos de los hogares destinada a pagar la hipoteca podría volver a la situación de riesgo de los niveles precrisis”, advierte el informe de Moody’s.