Acceder a una vivienda adquiriéndola a medias es una opción frecuente entre parejas y familiares, pero su tributación puede generar dudas, sobre todo cuando una de las dos partes aporta de entrada más dinero que la otra. El gasto más relevante en la compa de un bien inmueble es el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) -que puede oscilar entre el 6% y el 11% dependiendo de la comunidad autónoma- o, en el caso de obra nueva, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) -por regla general grabado con un tipo del 10%-.
Según el abogado experto en derecho fiscal y tributario José María García-Valdecasas, “el sujeto pasivo –el contribuyente obligado al pago del impuesto- es el comprador, por lo que si compras a medias, en puridad técnica, también debería pagarse a medias el impuesto. No obstante, la hacienda pública no se centra en estas vicisitudes, por lo que si al final se acaba abonando el impuesto, no entra en quién lo ha pagado”. De este modo, aunque una de las partes asuma el desembolso completo del ITP o del IVA, no habría repercusiones fiscales.
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Francisco Serantes, coordinador del Grupo de Expertos de IRPF en la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF), agrega: “Si uno paga lo del otro, en realidad se lo está regalando o prestando”. Para evitar posibles problemas con la administración tributaria, recomienda documentar estos casos mediante un contrato de préstamo entre particulares. Aunque la Agencia Tributaria no suele investigar de oficio estas situaciones, en caso de inspección podría presumir que ha habido una donación salvo que se demuestre lo contrario.
Otra situación habitual es que la vivienda se adquiera a nombre de dos personas, pero solo una de ellas asuma el pago de la hipoteca. En este caso, García-Valdecasas advierte que “si el préstamo se concede a los dos, pero solo uno lo paga, el banco no dirá nada, pero podría deducirse que quien no ha hecho contribución económica alguna se lo debe a la otra parte”. En caso de que no haya un acuerdo de reembolso entre los copropietarios, podría interpretarse como una donación por la que debería tributarse, salvo que sea una pareja que esté casada en régimen de gananciales. Sin embargo, la hacienda pública “no suele comprobar quién ha pagado el préstamo hipotecario” para cuestionar de quién es el bien inmueble, sobre todo cuando ha sido adquirido por familias, parejas de hecho o matrimonios. En todo caso, lo consideraría "un defecto de forma que algo que realmente tenga una voluntad de error”, aclara el experto.
Aportaciones económicas desiguales
¿Qué pasa cuando una de las partes aporta más que la otra en la entrada del piso?
Cuando una parte contribuye con una mayor cantidad para la entrada de la vivienda, puede generarse un conflicto futuro si no queda documentado. “Intento aconsejar a los compradores que lo hablen y lo aclaren, porque luego pueden pasar 20 años y lo que está escrito es lo que queda”, indica Serantes. Si una persona aporta más dinero en la compra, es recomendable reflejarlo en la escritura pública para evitar malentendidos o problemas fiscales en el futuro.
Si no se realiza esta documentación y se mantiene la propiedad al 50%, la Agencia Tributaria podría interpretar que la persona que ha aportado menos ha recibido una donación, con la consiguiente obligación de tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Aunque normalmente Hacienda no suele cuestionar el porcentaje de propiedad que aparece en las escrituras, es aconsejable que se formalice esta diferencia en la aportación económica a través de un préstamo entre particulares.
Otra casuística habitual
Si solo hay un propietario pero la hipoteca se paga entre dos
Otro caso habitual es cuando una persona compra una vivienda con financiación bancaria a título privativo, pero posteriormente se casa y un porcentaje de la hipoteca (por ejemplo, el 80%) acaba siendo costeada a medias. Si el matrimonio se rige por el régimen de gananciales, la vivienda podría considerarse parte del patrimonio común. En estos casos, según Serantes, “sería recomendable acudir a un especialista y conservar la justificación documental de los pagos de la hipoteca”. Si la vivienda pasa a ser parte del patrimonio ganancial, se podría reconocer un crédito de la sociedad de gananciales a favor del cónyuge que inicialmente no consta como propietario en las escrituras o bien conseguir ponerse a su nombre la parte de la vivienda que le corresponde.
Si el matrimonio está en régimen de separación de bienes o si no hay matrimonio, la situación se complica. En estos casos, si uno de los integrantes de la pareja ha realizado pagos significativos sobre una vivienda de la que no es titular, podría ser más costoso regularizar la situación, además de tener que tributar nuevamente por el ITP para modificar la titularidad de la propiedad.
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Por último, puede ocurrir que una de las dos partes ponga todo el dinero de la adquisición, pero consten como propietarias dos personas. En este caso, excepto si la pareja está casada en régimen de gananciales, “se interpretaría como una donación”, dilucida el coordinador del Grupo de Expertos en IRPF de AEDAF. En este caso “formalizaría un préstamo”, puesto que pagar el impuesto de donaciones saldría más caro. Pero si se quiere regalar, no habría más remedio que abonar el tributo.
La compra de una vivienda a medias, por tanto, puede tener diversas implicaciones fiscales según el reparto de los pagos entre los propietarios. Para evitar problemas con el fisco, es recomendable documentar préstamos entre las partes y reflejar de manera clara en la escritura las aportaciones realizadas por cada comprador. Aunque Hacienda no suele investigar estos casos de manera sistemática, en una inspección podría considerarse que ha habido una donación si no se justifica adecuadamente el origen de los fondos. Por todo ello, es aconsejable consultar con un experto antes de formalizar la compra.
