Catalunya se ha convertido en la punta de lanza de la ley de Vivienda, y sus primeros resultados, dados a conocer esta semana, están siendo escrutados tanto por el sector inmobiliario como por otras comunidades que se han planteado aplicar también el tope a los alquileres, medida estrella de la norma. Lo que el laboratorio catalán dice es que sí, los precios han bajado de abril a junio (-5%), pero el mercado da indicios de frenada, con un 17,2% menos de firmas de contratos nuevos. Y es este punto el que ha alertado a otros gobiernos autonómicos.
“Hemos visto, afortunadamente, que los precios han bajado al topar los alquileres, pero también que los contratos han descendido un 17%. Son cuestiones que tenemos que analizar bien y pasado un tiempo”, afirmó el consejero de Vivienda del País Vasco, Denis Itxaso, en una entrevista con Radio Euskadi. Fuentes del Ejecutivo vasco explican que, al contrario que Catalunya, han optado por una aplicación lenta de la norma, con un plan de acción municipal detallado y acordado con el Gobierno autonómico para facilitar el acceso a la vivienda.
De momento, solo se ha aprobado la medida para Errenteria (Gipuzkoa, 39.665 habitantes). La regulación del alquiler en esta localidad se hará efectiva entre diciembre de este año y enero del que viene –se calcula que unos 43 municipios vascos cumplen los requisitos para declararse zona tensionada–. Cuando ello ocurra, Catalunya ya llevará varios meses con 271 municipios –90% de la población– dentro de la regulación, divididos en dos grandes áreas consideradas tensionadas. Esta decisión del entonces Govern de ERC, y mantenida por los socialistas catalanes, facilita la declaración de gran tenedor –se considera así al propietario de cinco viviendas ubicadas en alguna de las dos grandes zonas con el mercado tensionado–, que es el que más restricciones tiene a la hora de subir la renta. Así, el control de precios se puede aplicar de forma más intensa que si la declaración de zona tensionada se hiciera municipio por municipio.
“Tenemos claro que no solo hay que actuar sobre los precios, sino también sobre la oferta”, prosiguen desde el Gobierno de Euskadi. El día 4 de noviembre, su consejero de Vivienda tiene previsto intercambiar opiniones con la consellera Sílvia Paneque.
La disminución de un 17,2% de los contratos ha llamado la atención de otros gobiernos autonómicos
Además del País Vasco, Navarra y Asturias están estudiando las consecuencias de la aplicación de los topes en Catalunya. Fuentes de Ejecutivo asturiano presidido por Adrián Barbón afirman estar analizando las posibilidades que ofrece la normativa estatal. “Tomaremos las medidas que podamos para hacer frente al problema”, añaden las mismas fuentes. En Castilla-La Mancha, la cuarta autonomía gobernada por el PSOE, no hay, en cambio, intención de aplicar el control de precios, y su presidente, Emiliano García-Page, ha apostado por un aumento de la oferta.
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Las comunidades del PP, por su parte, se han negado en bloque a aplicar los límites a las rentas y han sido muy críticas con la ley estatal. Los populares lanzarán en las próximas semanas su propia normativa de vivienda. El único territorio gobernado por el PP que se ha abierto a declarar zonas tensionadas si algún ayuntamiento lo solicita es Galicia. En Madrid, varios consistorios gobernados por el PSOE como Alcorcón, Fuenlabrada, Getafe, Parla y Ciempozuelos han declarado su intención de aplicar topes al alquiler, pero la Administración liderada por Isabel Díaz Ayuso se niega en redondo a declarar la medida.
El Ejecutivo vasco opta por una vía lenta; la regulación comenzará en unos meses en un municipio
Con todo, el Ministerio de Vivienda hace una valoración positiva de los datos catalanes. “Este es el camino, y vamos a continuar trabajando en nuestro objetivo principal: garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna a precio asequible”, aseguran desde el equipo dirigido por Isabel Rodríguez.
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El impacto de la regulación en Catalunya acabará inevitablemente por marcar el camino de otros territorios. Tanto partidarios como detractores de los topes admiten que es necesario más tiempo para extraer conclusiones, aunque ya empiezan a vislumbrar algunos efectos. Carles Donat, codirector del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, destaca especialmente la bajada de las rentas, que rompe con dos años y medio de incremento continuado. En cuanto a la caída de contratos, subraya que el conjunto del parque de alquiler sigue aumentando y que desde el 2019, con la entrada en vigor de la modificación de la ley de Arrendamientos y la extensión de la duración de los contratos, hay más estabilidad en el mercado, con menos hogares que han de cambiar de vivienda cada cierto tiempo.
La Cambra de la Propietat ve indicios de que la oferta de alquiler se está frenando
Por contra, desde la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona sí observan un enfriamiento del mercado. “Nos preocupa que el número de altas de nuevos contratos haya sufrido un importante descenso, mientras que las bajas de contratos no han caído en igual proporción”, afirma Òscar Gorgues, gerente de la institución. “Antes –prosigue– existía en Barcelona una diferencia alta entre altas y bajas, que daba normalmente una cifra positiva superior a los mil contratos gracias a la incorporación de nueva vivienda de alquiler”. En el segundo trimestre, en cambio, la diferencia entre altas y bajas se ha reducido mucho, con un saldo positivo de unos 400 contratos. “Esta diferencia es la mínima de toda la serie histórica que manejamos y nos señala que el mercado está encogiéndose porque no entran nuevos inversores y muchos pequeños propietarios prefieren no alquilar”.
Desde el Observatori de l’Habitatge apuntan a una mayor estabilidad del mercado
La Generalitat ha apuntado en este sentido a una fuga al alquiler de temporada para esquivar la regulación. Ha iniciado, además, una movilización de suelo para construir vivienda, con un plan de 4.400 millones hasta el 2030. Todos los ojos en España están ahora puestos en lo que sucede con la vivienda en Catalunya.
El sector inmobiliario pide otra soluciones
Idealista, el portal de referencia del alquiler en España, se muestra muy crítico con la medida introducida en Catalunya y apunta a un largo historial intervencionista. Su portavoz, Francisco Iñareta, recuerda la ley de Arrendamientos Urbanos de marzo del 2019 y señala que “cinco años deberían ser suficientes para que cualquier medida en vigor muestre su impacto; esta no ha sido el deseado y ha empeorado todas las métricas”. Eduard Mendiluce, consejero delegado de Aliseda Inmobiliaria y Anticipa Real Estate, gestoras de activos inmobiliarios participadas por Blackstone, apuesta por medidas como movilizar inmuebles ya existentes y suelo privado en régimen concesional para impulsar la producción de nuevas viviendas. “Abogamos por un diálogo entre instituciones y sector”, reclama. Eduardo González de Molina, investigador asociado en la University College of London, tiene la opinión contraria y define Catalunya como “laboratorio de políticas progresistas de vivienda en Europa”. Destaca que el 83% de la nueva oferta ha cumplido la ley.
