En España se construyeron el año pasado 6.293 viviendas de protección oficial (VPO), menos de una décima parte de las 68.587 que se construyeron en 2008. Y de éstas un porcentaje mínimo fueron viviendas sociales, las llamadas VPO de régimen especial o vivienda social, que se reservan a familias con ingresos inferiores a 2,5 veces al Iprem (1.500 euros al mes). Estos pisos se alquilan a menos de 300 euros mensuales y son los que permitirían atender la necesidades de vivienda de las personas en riesgo de exclusión social: las que dependen de un solo perceptor de ingresos mileurista, o de pensiones o de ayudas públicas, a menudo abocadas a vivir en “pisos patera” o a ocupaciones ilegales.
Y sin embargo, hay suelo disponible: sólo en el ámbito metropolitano de Barcelona hay suelo reservado para construir 73.000 viviendas protegidas, señala Marc Torrent, director general de la Associació de Promotors de Catalunya (APCE) y el año pasado se construyeron solo 1.138 en toda Catalunya. Con el cambio en la legislación urbanística catalana, todas las que se pueden hacer en suelo público habrían de ser de alquiler, o al menos en cesión temporal de uso.
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El Estado, fundamental
El sector privado no puede construir pisos sociales sin subvención ya que la renta no cubre ni el coste de las obras
“La promoción de vivienda social prácticamente ha desaparecido porque no hay financiación” lamenta Joan Clos, presidente de Asval, la Asociación de Propietarios de Viviendas del Alquiler. La situación es especialmente grave para la vivienda social en alquiler, “porque no hay un modelo financiero claro –añade–. Las administraciones públicas quieren recuperar algo, pero con rentas muy bajas quién va a pagar la diferencia?”, señala.
Construir vivienda en alquiler obliga a las administraciones a inmovilizar fondos, mientras que si la VPO se vende recuperan la mayor parte de la inversión, porque el suelo ya es público. “Las tres administraciones, el Estado, ayuntamientos y comunidades, habrían de comprometerse a destinar fondos propios a la política de vivienda”, señala Clos, aunque reconoce que ninguna de ellas tiene una situación financiera boyante. En el caso de los ayuntamientos, ya sobreendeudados, habrían de conseguirlos con créditos, y la banca comercial es muy reacia a financiarlos. “Hacen falta programas estructurados de financiación” advierte Francisco Pérez, consejero delegado de Culmia, que señala que Barcelona ha sido pionera con un convenio con el Banco Europeo de Inversiones. “Habrían de firmarse muchos más”.
Vivienda asequible
Las administraciones construyen pisos para familias de rentas medias
Culmia es una de las promotoras más activas en la construcción de vivienda asequible en colaboración con las administraciones públicas. Pero para hacer vivienda social, en cambio, “es imprescindible que actúe la Administración: o haciendo las viviendas directamente o bien con subvenciones para los promotores privados”, ya que las rentas no cubren siquiera el coste de construcción.
“El sector privado puede hacer vivienda asequible, con rentas a partir de los 450-600 euros al mes, con fórmulas como la cesión de suelo, como se ha hecho en el plan Vive en la Comunidad de Madrid”, señala Pérez, donde Culmia está construyendo 3.700 viviendas, 1.700 de las cuales entregará ya este año. A estas viviendas pueden optar familias con ingresos inferiores a 5 veces el Iprem (3.000 euros mensuales). Estas viviendas salen con alquileres entre un 20% y un 30% inferiores a las del mercado, que en el entorno de Madrid y Barcelona pueden ser unos 800 euros mensuales.
“Si la Administración cede el suelo por más de 60 años, y se construyen pisos pequeños, pero con buenas calidades (y jardines, zonas comunes, piscina y coworking), a un promotor privado sí que le salen los números”. Las promotoras esperan vender las promociones, ya arrendadas, a fondos de pensiones o aseguradoras “que tienen interés en esas inversiones a largo plazo” y así “cierran el círculo” y recupera su inversión para acometer otras obras.
1.500 euros/mes
Es el umbral de ingresos familiares para acceder a las viviendas sociales, que se alquilan por menos de 300 euros/mes
En muy pocos casos, sin embargo, las administraciones promueven vivienda social. Un problema que no es exclusivo de España, y que en Estados Unidos se ha incluido en el fenómeno NIMBY: “not in my back yard”, es decir, “no en mi patio trasero”. Que se refiere a una idea común entre los vecinos de un barrio de que cualquier posible desarrollo que traiga familias en riesgo de exclusión debe hacerse lejos de donde viven.
“Es cierto que muchos regidores hablan mucho de vivienda social, pero luego no quieren esos vecinos en su pueblo”, reconoce Clos, que recuerda sin embargo que el Gobierno tiene instrumentos para garantizar que los ayuntamientos asuman su compromiso social, porque aporta el 50% de los ingresos de los consistorios.
Marc Torrent, por su parte, señala que en el caso de las grandes conurbaciones, como Barcelona o Madrid, “falta un modelo de gobernanza más compartido, donde la decisión no sea de cada municipio, y se diseñe una política de vivienda con una visión de conjunto. En vivienda libre los ciudadanos se mueven de la capital, por toda el área metropolitana. Y en vivienda social, tampoco en la capital cabe toda la que se necesita”.