¿Estás a punto de alquilar? Conoce las medidas de la nueva ley

El Consejo de Ministros ha dado luz verde este viernes al Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler con el que el Gobierno pretende ofrecer una mayor seguridad a los inquilinos, incentivar la oferta de viviendas en alquiler a precios asequibles y también apoyar a las familias más vulnerables aliviando la carga financiera.

En total, el Real Decreto que se espera que esté publicado este sábado el Boletín Oficial del Estado, recoge 16 medidas claves que según el ministerio de Fomento suponen un “giro social en la política de vivienda española.

El primer bloque de medidas está destinado a ofrecer mayor seguridad a los inquilinos y entre estas mediadas están:

A cinco y siete años

Ampliación del período de prórroga de los contratos

Se amplía la prórroga obligatoria de los contratos de los tres años actuales a cinco años si el propietario de la vivienda es una persona física y hasta siete en caso de que sea un empresa o fondo de inversión.

También se amplia la prórroga tácita, esa que se da por supuesta cuando ninguna de las dos partes firmantes del contrato de arrendamiento dice nada en el momento de su finalización. Ante ese silencia ahora se dará por supuesto que el contrato se amplia durante tres años y no uno como hasta ahora. Para que eso no ocurra así, es necesario preavisar con antelación. La nueva ley también amplia el plazo con el que hay que avisar a la contraparte, pasa a ser de cuatro meses para el propietario y de dos para el inquilino.

Para evitar abusos

Vuelven a tener validez los contratos no inscritos

Como ocurría antes de la reforma de 2013, los contratos de arrendamiento será válidos aunque no estén inscritos en el registro de la propiedad. De esta forma se trata de paliar los abusos detectados en los últimos años en los que algunos fondos de inversión han aprovechado ese resquicio legal para no asumir plazos ni condiciones de los contratos que los inquilinos habían firmado con el propietario inicial de las viviendas en las que vivían.

El segundo grupo de medidas busca impulsar la oferta de vivienda en alquiler asequible y plantean por un lado un incremento de la información y la transparencia en el sector y por otro estímulos fiscales.

En ocho meses

Se creará un índice de referencia de precios

Por un lado, se establece la información mínima que tiene que recoger los Depositos Autonómicos de Finanzas en aquellas comunidades autónomas en las que estén creados. Su existencia no es obligatoria, pero hay muchas comunidades que sí los han puesto en marcha. Lo que se busca es que la información que recojan sea lo más homogénea posible.

Pero la medida estrella en cuestión de transparencia es la creación de un índice de referencia público de precios de alquiler. Hasta ahora todos los profesionales del mercado de la vivienda se rigen en base a la información que publican diversos portales digitales dedicados a la intermediación. En un plazo de ocho meses debe estar en marcha el mencionado índice estatal que recogerá información de diversas fuentes: desde los depósitos de fianzas, hasta datos de la agencia tributaria y el catastro pasando por el registro de la propiedad.

El Gobierno también ha puesto en marcha algunas medidas fiscales para estimular la oferta, aunque estas se quedan algo lejos de lo que había especulado en los últimos días. En cuestión fiscal las principales novedades son:

Hasta el 95%

Deducción del IBI a viviendas sociales

Deducción del hasta el 95% en el IBI de las viviendas sociales, aquellas cuyos precios ya están por debajo de la media por ser consideradas viviendas protegidas.

Los ayuntamientos también podrán legislar con el IBI sobre las viviendas vacías. Esa era una posibilidad ya existente pero que su aplicación real estaba condicionada a que una autoridad competente definiera qué se entiende por vivienda vacía. Con este Real Decreto, el Gobierno otorga a las CCAA esa facultad. También se ha eliminado el Impuesto de Transmisiones en los alquileres de vivienda habitual

Las administraciones públicas podrán comprar un inmueble antes de ser vendido a un fondo

La nueva ley también concede a las Administraciones Públicas el denominado derecho de tanteo y retracto en caso de ventas conjunta de un inmueble. Esta decisión es muy importante ya que hasta ahora ese derecho solo lo tenían las personas físicas y lo podían ejercer si la vivienda en la que habitaban era vendida de forma individual a otro propietario. Pero si se vendía todo un edificio a un fondo de inversión, por ejemplo, pues no se podía ejercer ese derecho. Ahora, las administraciones públicas sí podrán frenar esas ventas a los fondos de inversión, en caso de que lo consideren oportuno.

Por parte de las comunidades de propietarios

Más control sobre el alquiler turístico

Otro de los temas que abordar esta nueva legislación es un mayor control sobre las viviendas destinadas al alquiler turístico. En este sentido se permite que las comunidades de propietarios puedan autorizar o denegar destinar viviendas a este uso siempre que cuenten con una mayoría de 3/5. Con esa misma proporción, podrán asignar más gastos comunes a esos propietarios.

Finalmente, pero no por ello menos importante está el paquete de medidas destinadas a una mayor protección de los inquilinos más vulnerables.

Para todas las viviendas

Actualización de la renta limitada al IPC

La actualización anual de la renta, durante el periodo del contrato de alquiler, se limita al incremento del IPC para todos los contratos, con lo que se vuelve a la regulación de 1994. Y se limitan las garantías adicionales a dos meses.

Cuarta

Atención a los desahucios de familias vulnerables

Se mejora el procedimiento específico para atender a las situaciones en las que el desahucio afecte a personas u hogares vulnerables mediante la ampliación de dos a tres los meses de suspensión en caso de personas jurídicas. Así, los servicios sociales tienen más tiempo para analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad.

Además, se introduce la regla de la cuantía en la tramitación de procedimientos arrendaticios. Es decir, se permite que el inquilino pueda acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros. También se clarifica la obligación de señalar el día y la hora del desahucio. Así se acaba con los desahucios con fecha abierta.

Otras novedades

Los herederos de un inquilino vulnerable podrán permanecer en la vivienda

Finalmente, se establece una excepción para pactar la renuncia a la subrogación en los contratos de arrendamientos de larga duración. En caso de fallecimiento del inquilino, en situaciones de vulnerabilidad se pueda mantener la vivienda arrendada por el familiar con el que estuviese conviviendo.