Los hipotecados españoles son cada vez menos fieles a su banco. Así lo certifica el número de subrogaciones de acreedor que se produjeron el año pasado; una operación que permite cambiar la hipoteca de una entidad a otra para modificar sus condiciones. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, entre enero y noviembre de 2023 se llevaron a cabo casi 21.000 traslados de este tipo; un 5% más que en el mismo período de 2022.
¿Cuándo conviene subrogar la hipoteca?
Pero, ¿cuándo conviene ser infiel al banco? Según el comparador financiero HelpMyCash.com, subrogar una hipoteca merece la pena si se pretende reducir su precio o si se quiere pasar de un interés variable a uno fijo o mixto para protegerse ante posibles subidas del euríbor. Siempre, claro está, que la propia entidad se niegue a realizar estas modificaciones o que sus condiciones sean peores que las ofrecidas por otros bancos.
Para abatar las cuotas
La subrogación de acreedor, por ley, permite modificar el precio y el plazo de una hipoteca mediante su traslado a otra entidad financiera. Por lo tanto, se puede utilizar para reducir el tipo de interés, siempre que se encuentre a otro banco dispuesto a aprobar esa rebaja. De este modo, el cliente pagará una cuota más baja y se ahorrará un buen dinero a la larga en intereses.
Si se tiene una hipoteca fija, será complicado encontrar a bancos que ofrezcan tipos más bajos que los que se aplicaban hace unos años, pues las entidades han subido sensiblemente sus intereses fijos desde 2021 (aunque ahora los empiezan a bajar). En cambio, si se tiene una hipoteca variable, sí será relativamente sencillo rebajar su diferencial, que es la parte que se suma al euríbor para calcular el interés de estos productos.
Subrogación de hipoteca
Desde 2010 y hasta el 2021, el interés medio de las hipotecas variables oscilaba entre el euríbor más 1% y el euríbor más 2%, según HelpMyCash. Desde principios del 2022 hasta ahora, sin embargo, numerosos bancos han reducido sus diferenciales. Por ello, es relativamente fácil llevar a cabo una subrogación para conseguir un diferencial de alrededor del 0,5% o inferior y reducir así las mensualidades del préstamo hipotecario.
Para pasarse del tipo variable al fijo
También se puede subrogar una hipoteca variable para pasarla al tipo fijo o al mixto y protegerse así de los posibles aumentos del euríbor. Este índice ha empezado a descender ligeramente, pero experimentó una espectacular subida entre 2022 y 2023 por los incrementos de tipos del Banco Central Europeo: pasó de estar por debajo del 0% a superar el 4% en apenas un año y medio.
Si el cliente pasa su hipoteca al tipo fijo, ya no tendrá que preocuparse nunca más por el euríbor, dado que su interés no dependerá de este índice. Y si cambia del tipo variable al mixto, podrá pagar una cuota estable y asequible durante varios años, pues se le aplicará un interés fijo más reducido a lo largo de los próximos cinco, diez o 15 años, según lo que le ofrezca el nuevo banco. Eso sí, una vez transcurrido ese período, el interés volverá a ser variable.
Pasarse de una hipoteca de tipo variable al fijo
Ahora bien, desde HelpMyCash desaconsejan hacer este cambio si no se consigue un tipo fijo o mixto atractivo. Según sus analistas, la conversión es conveniente si se encuentra a un banco dispuesto a ofrecer un interés fijo del 3% o inferior o uno mixto con un tipo fijo inicial del 2,75% o menos.
¿Cuánto cuesta una subrogación?
También es importante tener en cuenta que esta operación cuesta dinero, aunque no demasiado. Según los analistas del comparador, para subrogar una hipoteca es necesario pagar la tasación de la vivienda hipotecada, que cuesta unos 300 euros de media, y la comisión por subrogación de acreedor que aparezca en la escritura del préstamo hipotecario a trasladar, cuyo precio puede ser de entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente de devolver.
¿Cuánto cuesta una subrogación?
La comisión por subrogación, no obstante, será gratuita si se traslada la hipoteca en 2024 para pasarla del tipo variable al fijo o al mixto (con un fijo inicial de tres años). Y si esta operación se lleva a cabo a partir de 2025, el precio de la comisión no podrá superar el 0,05% sobre el importe pendiente, ponga lo que ponga en la escritura, y solo podrá cobrarse si se cambia el préstamo de entidad durante los primeros tres años de su plazo de devolución.
¿Qué bancos ofrecen subrogaciones?
Finalmente, desde HelpMyCash destacan que cualquier banco puede estar dispuesto a ofrecer una subrogación, si el cliente es solvente y la operación cuadra con su política interna. Sin embargo, sus analistas advierten de que no pocas entidades prefieren otra operación parecida: conceder una hipoteca nueva, con unas condiciones mejores, para cancelar la que tiene el solicitante.
Liquidar una hipoteca con otra sale más caro que subrogarla, puesto que hay que pagar los gastos asociados a la cancelación registral (unos 1.000 euros de media) y la comisión por amortización anticipada parcial, que puede costar entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente (0% si el interés es variable y se produce la cancelación en 2024). Sin embargo, puede salir más a cuenta si se consiguen unas condiciones mejores.
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Lo recomendable, por lo tanto, es explorar todas las opciones: acudir a tantos bancos como sea posible o encargar la solicitud a un bróker, comparar las ofertas obtenidas (de subrogación o de nuevas hipotecas), pedir una contraoferta al propio banco y decantarse por la propuesta que sea más ventajosa.
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